Gerekçeli Kararın Açıklanmasını Takiben Yargı Süreci ve Son Durum

15 Mart 2018 |  Yazdır

Kararla ortaya çıkan gelişmelere yönelik gerekli girişimler eş zamanlı sürdürülmektedir. Bu arada, karara gerekli itiraz yapılmıştır. Ortaklarımızın bilgilendirilmeleri amacıyla, yapılan itiraz ve ekleri gönderilmektedir.

Yargılama süreci ve bağlantılı konularla ilgili yapılan çalışmalar yapılması gereken diğer girişimler, 28 NİSAN 2018 Cumartesi günü toplanacak genel kurulumuzda karara bağlanıp uygulamaya konacaktır.

HUKUKÎ UZMAN GÖRÜŞÜ

(HMK. 293)

I. KONU

Hukukî görüşlerimizi içeren BU HUKUKÎ UZMAN GÖRÜŞÜ,S.S. Sağlık Şifa Konut Yapı Kooperatifi (bundan sonra “Arsa Sahibi Kooperatif” olarak anılacaktır) vekili Av. Mevlüde Özgül TEKELİ’nin dava dosyası ile tarafıma başvurarak müvekkili Kooperatif ile Mehmet Baki ALTINTAŞ (bundan sonra “Yüklenici” olarak anılacaktır) ve S.S. Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi (bundan sonra “Yüklenici Kooperatif” olarak anılacaktır) arasında Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2007/567 E. sayılı dosyasında devam eden davası ile ilgili olarak hukukî görüşlerimi talep etmesi üzerine hazırlanmıştır.

II. OLAYIN ÖZETİ

M. Baki ALTINTAŞ ve S.S. Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi vekili, Arsa Sahibi ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2007/567 E. sayılı dosyasında eser sözleşmesinden kaynaklı bir alacak davası açmıştır. Arsa Sahibi ise, Ankara 7. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2007/721 E. sayılı dosyasında eser sözleşmesinden kaynaklanan bir alacak davası açmıştır. Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2007/708 E. sayılı dosyasında ise M. Baki ALTINTAŞ, yetki verilmesi suretiyle muarazanın giderilmesi davası açmıştır. Yine M. Baki ALTINTAŞ ve S.S. Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi vekili, Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2008/34 E. sayılı dosyasında eser sözleşmesinden kaynaklanan tazminat davası açmıştır. Ankara 22. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2008/55 E. sayılı dosyasında ise müşterek arsa sahipleri vekilleri, paydaşlıktan çıkarma, tapu iptali ve tescili davası açmıştır. Söz konusu davaların hepsi, Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2007/567 E. sayılı dosyaları ile birleştirilmiştir.

III. TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARI

A) ASIL DAVA BAKIMINDAN (ANKARA 4. ATM 2007/567)

Davacılar vekili dava dilekçesinde ve diğer beyanlarında özetle;

1) Müvekkileri M. Baki Altıntaş ile davalı S.S. Sağlık Şifa Konut Yapı Kooperatifi arasında imzalanan Ankara 13. Noterliğinin 26/09/1996 tarih ve 54479 yevmiye sayılı ve yine Ankara 13. Noterliğinin 24/11/1999 tarih ve 61099 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat yapım ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, sözleşmelerden kaynaklanan yükümlülüklerinin yerine getirilmesi şartı ile sözleşmeden elde edeceği hakları üçüncü şahıslara devir ve temlik edebileceğinin taraflarca kabul edildiğini,

2) 25/09/1996 tarihli sözleşme ile taahhüt konusu işle ilgili tüm yükümlülükler müvekkili M. Baki Altıntaş’a ait olmak kaydıyla inşaatlardan müvekkilinin elde edeceği payın büyük kısmını S.S. Çağdaş Grup Yapı Kapı Kooperatifine devir ve temlik edilmesi nedeniyle S.S.Çağdaş Grup Yapı Kooperatifinin de meydana getirilecek eserde hak sahibi olduğunun kabul edildiğini,

3) İnşaat yapımının başlandığını, % 40 seviyesine getirildiğinde arsa maliki kooperatif tarafından sözleşmenin tek taraflı olarak feshedildiğini, bu nedenle müvekkillerinin Ankara 6 Asliye Ticaret Mahkemesine dava açtıklarını, yargılamanın yaklaşık 7 yıl sürdüğünü,

4) Yargılama sonucunda davalı arsa maliklerinin sözleşmeyi feshetmekte haksız olduklarının ve sözleşmenin aynen ifasının hüküm altına alındığını, davalı arsa maliklerinin yaklaşık 1.700.000,00 TL’lik yatırımlarının 7 yıl boyunca atıl vaziyette bırakıldığından yaklaşık 3.800.000,00 TL zarara sebep olduğunu,

beyan ederek,

- Müvekkillerinin yatırımlarının atıl bırakılması nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 150.000,00 TL,

- Müvekkil tarafından ödenen sabit şantiye giderleri nedeniyle şimdilik 235.000,00 TL,

- İnşaattaki zaman ve çevre koşulları ile ortaya çıkan ve yenilenmesi gereken imalatlar nedeniyle şimdilik 50.000,00 TL,

olmak üzere toplam 435.000,00 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, ayrıca 27009 ada 12 ve 13 parsel sayılı taşınmazlar ile 28146 ada 2,3,4 parsel sayılı taşınmazların tapu kayıtları üzerine üçüncü şahıslara devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasınıtalep ve dava etmiştir.

Davalı S.S. Sağlık Şifa Konut Yapı Kooperatifi  vekili davaya cevap dilekçesinde ve diğer beyanlarında özetle;

1) Müvekkili Kooperatif ile davalı Kooperatif arasında bu güne kadar hiçbir hukuki ilişki olmadığını, dolayısıyla bu davada taraf sıfatının bulunmadığını,

2) Müvekkili Kooperatif ile diğer Davacı M. Baki Altıntaş arasındaki sözleşmenin 4 ve 6. maddelerinde ifadesini bulan şekil şartlarına (noterden veya tapudan) uygun bir devir ve temlikin söz konusu olmadığını, kaldı ki bu devirin de yapı kullanma izin belgesi alındığı sırada kurulacak kat irtifakına göre kararlaştırıldığını,

3) Diğer taraftan müvekkilinin kabul edeceği devrin, sadece haklara ilişkin olup, yükümlülüklerin devrinin söz konusu olmadığını, oysaki her iki davacı arasındaki devir sözleşmesinde yükümlülüklerin de devir edilmiş olduğunu, böyle bir devir ve temlik sözleşmesi ile müvekkili kooperatife karşı talepte bulunmanın hukuken mümkün olmadığını,

4) Devir sözleşmesi yapıldığında, Mehmet Baki Altıntaş’ın, dava açıldığı sırada ise her iki davacının dava konusu edilen hakkın sahibi olmadıklarını, ileride hak sahibi olacağı kuşkulu olan Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifinin müvekkili kooperatife karşı davacı sıfatına sahip olmadığını, zira devir aldığı hakkın, devredildiği sırada devir edene ait olmadığını, ileride devir edene ait olma olasılığı bulunan bir hakkın devralındığını, bu şartın gerçekleşmediğini, muhtemel bir hakkın dava edilmesinin hukukumuzda yerinin olmadığını, kısaca bu davanın arkasındaki hakkın sahibinin Kooperatif olmadığını, dolayısıyla mahkemeden talep edebileceği bir hukuki korumanın bulunmadığını,

5) Bu davacının sözleşme ile elde ettiği şahsi hakkından kaynaklanan taleplerini sözleşmenin diğer tarafı olan M. Baki Altıntaş’a yöneltmesinin gerektiğini, zira davalı müteahhidin devir ettiği hakların müvekkili kooperatiften talep edilebilir duruma gelmediğini, dolayısıyla da devir alan Kooperatifin bunları müvekkili Kooperatiften talep edemeyeceğini,

6) Davacı M. Baki Altıntaş’ın bütün taleplerini, müvekkili kooperatifin sözleşmeyi feshetmesi sonucu açmış olduğu davanın 7 yıl sürmesine dayandırdığını, bu davada Anayasal bir hak olan dava hakkının yerinde kullanılmamış olmasının parasal bir müeyyideye bağlanması talepli, hukuki de olmayan bir yanılgı içine düşüldüğünü,

7) Gerçekte davacının iddia ettiği gibi olmamakla birlikte, öyle dahi olsa hiçbir davacının haksız bir dava açmış olmakla o davanın RED edilmesinden başka bir müeyyide ile karşı karşıya bırakılamayacağını,

8 ) Davacının haksızlığının başka nedenlerinin de bulunduğunu, bunlardın birincisinin, müvekkili Kooperatifin fesih irade beyanını kabul etmeyip, hiç fasıla vermeden işe devam etmesi olduğunu, diğer taraftan, davacının şantiye için 7 yıl boyunca sabit gider bedeli olarak bir miktar para istemesinin de hiçbir zaman şantiyesini bozmadığının mahkeme içi ikrarı olduğunu, buna ilaveten, davacının imalatlara devam ettiğinin bir başka kanıtının da, Çağdaş Yapı Kooperatifinden bu dönemde almış olduğu istihkaklar olduğunu, müvekkili kooperatifin hiçbir zaman ne hukuki ne de fiili olarak davacının işini durdurmamış olduğunu,

9) İnşaatların, ilgili belediye tarafından alınan mühürleme kararının infaz edilmesi ile durdurulduğunu, zira müvekkili kooperatifin fesih iradesinin davacı müteahhide tebliğini müteakip, müteahhit tarafından verilen yanıtta, feshin kabul edilmediği ve inşaatlara devam edileceğinin, ayrıca sözleşmenin tarafı olarak fesih iradesinin kabul kabul edilmediği ve bu hususta mahkeme tarafından da bir karar verilmediği sürece sözleşmenin fesih edilmiş olmayacağı ve nihayetinde inşaatlara ara vermeden devam edileceğinin bildirildiğini, bu aşamadan sonra, ilgili belediye tarafından inşaatlarda yapılan incelemeler sırasında ruhsata bağlanmış projeler esas alınarak aykırılıkların tespit edildiğini ve mühürleme kararı verilerek uygulandığını, dolayısıyla belediye tarafından mühürleme olmasaydı müteahhidin inşaatları yapmaya devam edecek olduğunu,

10) İnşaatlara bugün devam edilmemesinin nedeninin ise, inşaatların taraflar arasında yapılması kararlaştırılan ve belediye tarafından da onaylanan ancak müteahhit tarafından ruhsata bağlatılmayan ikinci projelere yani tadilat projelerine de aykırı inşaat yapılmış olması olduğunu,

11) Müteahhide de, davada konu ettikleri bu 7 yıl içinde defalarca vekaletnameler gönderilerek tadilat projelerini ruhsata bağlatmasının istendiğini, müteahhidin bu vekaletnameleri kullanarak bir çok kez belediyeye başvurarak ruhsat talebinde bulunduğunu, ancak aynı olumsuz yanıtla karşılaştıklarını, bu gün gelinen noktada, inşaatlarda projelere aykırılık olmadığını iddia eden müteahhidin, inşaatları projelerine uygun hale getirerek projeleri ruhsata bağlatması yönündeki uyarılarını, istediklerini dikkate almamakta olduklarını,

13) İnşaatların atıl kalmasının sebebinin davalı müvekkili Kooperatif değil, davacı müteahhit olduğunu, bu gün gelinen noktada, müvekkili Kooperatiften projelerde değişiklik yapma yetkisi içeren vekaletnameler talep etmekte olduğunu ve inşaatlara ancak bu yetkileri aldıktan sonra başlayacağını söylemekte olduğunu, dolayısıyla inşaatları projelere değil, projeleri inşaatlara göre değiştirmek suretiyle inşaatları ruhsatlı hale getirmeye çalışmakta olduğunu, oysa bunun tarafların aralarındaki anlaşmaya, sözleşmeye ve hakkaniyete aykırı olduğunu,

14) Davacının onaylı projeye aykırı imalat yaptığını veya onaylı tadilat projelerini ruhsata bağlatmadığı/bağlatamadığı için inşaatların durdurulmuş olduğunu, daha doğrusu, onaylanmış tadilat projelerine de aykırı imalatlar yaptığı için inşaatların mühürlenmiş olduğunu, şimdi ise, davacının yaptığı hatalı imalatları düzeltme yerine kendi kusuru nedeniyle uğradığını iddia ettiği zararları müvekkili Kooperatife ödetmenin yolunu aramakta olduğunu,

beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

B) BİRLEŞEN DAVALAR BAKIMINDAN

1. ANKARA 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ’NİN 2007/21 E. SAYILI DOSYASI BAKIMINDAN

Davacı vekili dava dilekçesinde ve diğer beyanlarında özetle;

1) Davacı Kooperatif ile taraflar arasında mevcut 26.09.1996 günlü kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalının edimlerini yerine getirmediğini,

2) Davacı kooperatife karşı muarazanın men’i davaları açarak zaman kaybına neden olduğunu iddia ederek sözleşmenin feshi ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalarak kooperatife düşecek konutların kira kaybı, ortak yerler ve yüzme havuzundan yararlanamama ve lokantadaki kâr kaybı şeklinde oluşan zararın şimdilik 5.000,00 TL’sinin 7 yıllık faizi ile birlikte, ayrıca 5.000 USD cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesini,

3) Aralarında irtibat bulunduğundan davanın Ankara 4.Tic. Mahkemesinin 2007/567 E. sayılı dosyasında görülen dava ile birleştirilmesini,

talep ve dava etmiştir

Davalı vekili davaya cevap dilekçesinde ve diğer beyanlarında özetle;

1) Taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, inşaat devam ederken her iki tarafın birlikte karar verdikleri hususlarda, proje değişikliği yapıldığını, Çankaya Belediye Başkanlığına da onaylandırıldığını, ancak bu tadilatların ruhsatlara bağlatılmadığını, bu nedenle belediyece inşaat çalışmalarının durdurularak mühürlettiğini,

2) Davacı tarafın vekaletnamede müvekkile verdiği “Proje Tadilatı yaptırma” yetkisini geri aldığını, gerek belediye aleyhine açılan davalar, gerekse kooperatif aleyhine açılan davalarda 7 yıl kaybedildiğini,

3) Ankara 6 ATM’de görülen ve kesinleşen davada verilen feshin geçersizliği ve akdin aynen ifası kararında belirtildiği üzere davacının mevcut duruma kendi kastı ile sebebiyet verdiğinden sözleşmeyi feshinin haksız olduğu, zira mahkemece aynen ifasına karar verildiğini,

4) Müvekkilinin inşaata devam etmek istediğini, ancak davacı tarafın buna engel olduğunu, proje değişikliğini onaylatmak için müvekkiline yetki verilmediğini, ihtarnameye rağmen bu işlemlerin yapılmadığını,

5) Müvekkili tarafından inşaata devam edebilmek için Ankara 5 ATM’nin 2007/708 Esasında yetki verilmesi talebiyle dava açıldığını, aynı şekilde 4 ATM’nin 2007/567 Esasında müvekkil tarafından tazminat davası açıldığını, netice olarak davacının dava konusu fesih iradesinin haksızlığının tespitine, cezai şart ve tazminat talebinin reddine,

karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece bu dosya 4.Asl.Tic. Mahkemesi’nin 2007/567 Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine karar verilmiştir.

2. ANKARA 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ’NİN 2007/708 E. SAYILI DOSYASI BAKIMINDAN

Davacı vekili dava dilekçesinde ve diğer beyanlarında özetle;

1) Taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalılar tarafından haksız feshi nedeniyle Ankara 6.As!iye Ticaret Mahkemesinden verilen 2003/666E. 2006/74 K. sayılı akdin aynen ifasına ilişkin kesinleşmiş hükme rağmen davalıların sözleşmenin 13. maddesinin öngördüğü yetkileri içeren vekaletnameleri vermemeleri nedeniyle muaraza yarattıklarını,

2) Dava konusu taşınmaz üzerinde yapımına başlanan inşaatla ilgili her türlü imar planı, proje, projelendirme, inşaatların yapılması ve bunlara dair ruhsat, tescil ve benzeri işlemleri yaparak sonuçlandırması hususunda davacıya yetki verilmesine, aynen ifasına karar verilen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapu siciline şerh verilmesine ve taşınmazın üçüncü kişilere devrinin tedbiren önlenmesine,

karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili davaya cevap dilekçesinde ve diğer beyanlarında özetle;

1) Taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinin müvekkili kooperatif tarafından tek yanlı olarak feshedildiği ve davacının da vekaletten azledildiğinin doğru olduğunu,

2) Davacının istediği vekaletnamenin müvekkili kooperatifin iradesi yerine geçecek bir karar verilmesini talep ettiğini, bununla akdin esaslı unsurlarının değiştirilebileceğini düşündüğünü,

3) Taraflar arasında aynı olaydan kaynaklanan 4 ATM’nin 2007/567 Esasında ve 7. ATM’nin 2007/721 Esasında kayıtla tazminat ve sözleşmesinin fesih davalarının mevcut olduğunu, bunlarla birleştirilmesini, davacıya proje değişikliği yapma yetkisinin verilmesine taraflar arasındaki sözleşmeye aykırılık ettiğini,

3) Değişiklik haricindeki diğer tüm işlemleri yapmak yetkisinin müvekkili tarafından vekaletname ile davacıya zaten verilmiş olduğunu, söz konusu yetkinin verilmesi halinde kötüye kullanılacağının açık olduğunu,

beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece bu dosya 4 ATM’nin 2007/567 Esas sayılı dosyası ile  birleştirilmiştir.

3. ANKARA 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ’NİN 2008/34 E. SAYILI DOSYASI BAKIMINDAN

Davacılar vekili dava dilekçesinde ve diğer beyanlarında özetle;

1) Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca inşaatlar devam ederken davalı kooperatifin haksız şekilde ve tek yanlı olarak akdi feshettiği, bunun üzerine açılan davada Ankara 6 Asliye Ticaret Mahkemesinin 08.03.2006 gün ve E.2003/668, K. 2006/74 K. sayılı kararı ile feshin haksızlığıyla akdin aynen ifasına hükmedildiği, verilen kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği,

2) Ancak inşaatların devamı yönünden belediyede yapılması gereken işlemler için gerekli olan ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca daha önce verilen vekaletnamedeki yetkileri içeren vekaletnamenin verilmemesi nedeniyle Ankara 5.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2007/708 E. sayılı dosyası ile yetki talepli dava açıldığı; davalı tarafın bu davayı öğrenmesi üzerine Ankara 7.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2007/721 E. sayılı dosyası ile akdin yeniden feshi talebiyle dava açtığını,

3) Davacı taraf müvekkillerinin iyi niyetle inşaatların yapımına devam etme iradelerini belirtmelerine ve davacının buna engel olmak için vermediği vekaletnameyi hükmen alma talebi ile mahkemeye başvurmasına rağmen davalı tarafın yeniden ve kötü niyetle akdin feshini dava etmesi nedeniyle sözleşmenin uygulanmasının davalı yanın tavırlarından dolayı mümkün olmayacağının anlaşıldığını,

4) Fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik mevcut imalatın bedeli olarak 5.000.000,00 TL müvekkillerinin uğradığı müspet ve menfi zarar karşılığı olarak da fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 20.000,00 TL olmak üzere toplam 5.020.000,00 TL nin 08.01.2008 tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte  davalıdan tahsili ile müvekkillerine ödenmesini,

talep ve dava etmiştir.

Mahkemece bu dava 7 ATM 2007/721 Esas sayılı dosyası ile birleştirilmiş 7 ATM’nin 2007/721 Esas sayılı dosyası da mahkememizin 2007/567 Esas sayılı dosyası ile birleştirilmiştir.

4. ANKARA 22. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NİN 2008/55 E. SAYILI DOSYASI BAKIMINDAN

Davacılar vekili dava dilekçesinde ve diğer beyanlarında özetle;

1) Davacıların, Çankaya Öveçler mahallesi 28140 ada 2 sayılı parselde davalı kooperatif ile müşterek malik olduklarını, davalı kooperatifin ayrıca aynı alanda yer alan 27009 ada 12, 13 parsel sayılı taşınmazlar ile 28146 ada 3 ve 4 no.lu parsellerin müstakilen maliki olduğunu,

2) Davalı kooperatifin uzlaşmaz tutumu nedeniyle taşınmazların üzerinde inşaat yapılamadığını, dava dışı müteahhitle yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesi anlaşmalarının davalı kooperatifin tutumu nedeniyle yerine getirilemediğini,

3) Davalı kooperatif yüzünden kendileri aleyhine de Ankara 4.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2007/567 E. sayılı dosyası ile dava açıldığını ve davalı kooperatif tarafından da 7.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2007/721 E. sayılı dosyası ile sözleşmenin feshi davası açtığını ve bu nedenle 7 yıldır bekledikleri konutlarına kavuşamadıkları ve inşaatın devamının da imkansız hale geldiğini, böylece ortaklığın çekilmez duruma gelmesi nedeniyle davalı kooperatifin 28146 ada 2 sayılı parseldeki paydaşlıktan bedeli ödenmek kaydı ile çıkarılmasını

talep ve dava etmiştirler.

Davalı vekili davaya cevap dilekçesinde ve diğer beyanlarında özetle;

Dava dışı müteahhitle anlaşma yapıldığını, müteahhidin inşaat ruhsatı dahi almadığını, çeşitli davalar açıldığını, bundan müvekkilinin kusurunun bulunmadığını, ortaklıktan çıkarmayı gerektirecek koşulların bulunmadığını,

beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece bu dava 4 ATM’nin 2007/567 Esas sayılı dosyası ile birleştirilmiştir.

İşte olaylar bu safhada iken, Arsa Sahibi Kooperatif vekili Av. Mevlüde Özgül TEKELİdava dosyası ile tarafımıza başvurarak;

1) Arsa Sahibi Kooperatif ile Yüklenici Kooperatif arasında bir hukuki ilişkinin olup olmadığı ve dolayısıyla Yüklenici Kooperatifin Arsa Sahibi Kooperatiften herhangi bir talepte bulunup bulunamayacağı,

2) Asıl dava bakımından Davacıların sabit şantiye gideri talep edip edemeyecekleri,

3) Birleşen Ankara 7. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2007/721 E. sayılı dosyası bakımından Arsa Sahibi Kooperatifin tazminat talebinde bulunup bulunamayacağı,

4) Birleşen Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2008/34 E. sayılı dosyası bakımından Davacıların inşaat imalat bedelini talep edip edemeyecekleri,

hususlarındaki görüşlerimi hukukî uzman görüşü olarak talep etmiştir.

IV. HUKUKÎ İNCELEME VE DEĞERLENDİRME

1) Arsa Sahibi Kooperatif ile Yüklenici Kooperatif arasında bir hukuki ilişkinin olup olmadığı ve dolayısıyla Yüklenici Kooperatifin Arsa Sahibi Kooperatiften herhangi bir talepte bulunup bulunamayacağı sorusuna ilişkin inceleme ve değerlendirme:

Arsa Sahibi Kooperatif ile Yüklenici arasında, Ankara 13. Noterliği’nin 26.09.1996 tarih ve 54779 yevmiye no.lu “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” akdedilmiştir.

Sözleşmenin konusu 1. maddesine göre “Mülkiyeti Kooperatife ait imarın 27009/1 parselinin tamamı olan 673 m2, 27009/2 parselinin tamamı 673 m2, 27009/3 parselinin tamamı 674 m2, 27009/11 parselinin tamamı olan 615 m2, ile halen mevzii imar planı ile parselasyon ve aplikasyon çalışmaları Çankaya Belediyesince sürdürülen 105.750 m2’lik 26242/5 parselden 308/2400 hissesine karşılık Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü’nce verilecek sayıdaki imar parseli üzerinde tasdikli imar planı notlarına göre yapılabilecek konut veya işyerlerinin işbu sözleşme ve ekleri ile Belediyece tasdikli projelerine göre yapılması işidir”.

Aynı şekilde bir kısım arsa sahipleri ve Arsa Sahibi Kooperatif ile Yüklenici arasında Ankara 13. Noterliği’nin 24.11.1999 tarih ve 61099 yevmiye no.lu “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” akdedilmiştir.

Sözleşmenin konusu 1. Maddesine göre “Mülkiyeti arsa sahiplerine ait olan imarın 28146 ada 2 no’lu parselinin üzerinde 81159 noluparselayson planı ve notlarındaki şartları yerine getirecek şekilde yapılacak konutların işbu sözleşme ve ekleri ile önce arsa sahiplerinin kabul ettiği, sonra da belediyece tasdik edilen projelerine uygun olarak anahtar teslimi yapılması işidir”.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında, uyuşmazlık konusu olaya bakıldığında, taraflar arasındaki hukukî işlem, niteliği itibariyle bir sözleşmedir. Sözleşme ile taraflar, kendi aralarında uymak mecburiyetinde oldukları hukukî bir alan, normatif bir düzen kurarlar. Bu düzen, tarafların kurdukları mikro bir hukuk düzeni olup, sadece onları, yani tarafları bağlar. Bu sebeple, söz konusu mikro hukuk düzeninin bağlayıcılığı kısmîdir. Nitekim, bu durumu ifade etmek üzere Fransız Medeni Kanunu’nun 1134/I. maddesinde (CC. Art. 1134/I) “Kanuna uygun olarak yapılmış sözleşmeler, onu yapanlar hakkında kanun yerine geçer (Lesconventionslégalementforméestiennnentlieu de loi à ceuxquilesontfaites= GesetzmäßigzustandegekommeneVerträgegeltenwieGesetzefürdie, diesiegeschlossenhaben)” hükmüne yer verilmiştir.  Benzer bir hüküm İtalyan Medenî Kanunu’nun (CCI. Art. 1372) maddesinde “Sözleşmenin Müesseriyeti=Etkinliği (WirksamkeitdesVertrages)” başlığını taşıyan 1372. maddesinde “sözleşme, taraflar arasında kanun gücündedir (Der Vertrag hat zwischen den ParteienGesetzkraft)” şeklinde ifade edilmiştir. Aynı sonuç 2004 tarihli “Milletlerarası Ticarî Sözleşmelere İlişkin İlkeler’in (Principles of International Commercial Contracts, Rome 2004) “Genel Hükümler” Başlığını taşıyan Birinci Bölümünün 1.3. maddesinde “Geçerli olarak yapılan sözleşme onu yapan tarafları bağlar (A contractvalidlyenteredinto is bindingupontheparties).şeklinde yer almaktadır. Çünkü, söz konusu hüküm, “tarafların iradelerinin (Parteiwille=volontédesparticuliers)” ve dolayısı ile Anayasa’nın 48. maddesinde yer alan “sözleşme hürriyetinin (Vertragsfreiheit= libertécontractuelle)” bir gereğidir. Zira tarafların bir sözleşme ile bağlı kalma isteklerinin sebebi; sözleşme konusu şeyi istemiş olmalarıdır. Gerçekten de onlar, sözleşme ile, iradelerinin bu yönde olduğunu da açıklamış bulunmaktadırlar. Taraflar, bir hukukî ilişkide, iradelerini ne kadar kullanabilirlerse o oranda irade özerkliğine sahip olurlar. Nitekim böyle bir sonuç, Sayıştay Genel Kurulu’nun 28.06.2001 tarihli ve 4988/1 sayılı kararında “…yükümlülüklerden doğan borçlarının tespitinde, öncelikle bu yükümlülüklerin belirlendiği taahhüt senedinde yer alan hükümlerin uygulanması, taahhüt senedinde herhangi bir düzenleme yapılmamışsa, genel hükümlere gidilmesi gerekmektedir…”ifadeleri ile açıklanmıştır. Bu sebeple, somut olayda her şeyden önce taraflar arasındaki sözleşme hükümlerinin dikkate alınması gerekir. Yargıtay da bir kararında aynen “…20.5.2000 tarihli yazılı sözleşme tarafların serbest iradeleriyle düzenlenmiş olup içeriğindeki hükümler tarafları bağlar…” ifadeleri ile bu gerçeği vurgulamıştır. O halde geçerli olarak kurulan her iki sözleşme, sözleşme taraflarını bağlayacaktır.

Yüklenici ile Arsa Sahibi Kooperatif arasında akdedilen 26.09.1996 tarihli sözleşmenin 4. maddesi “Müteahhidin Sorumluluğu” başlığını taşımaktadır. Söz konusu hükme göre “Sözleşmenin imzası ve noter onayından itibaren Müteahhit işin her safhasından sorumlu olacaktır. Müteahhit işbu sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmek koşulu ile sözleşme gereği elde edeceği hakları noterden veya tapudan 3. (üçüncü) şahıs veya kurumlara devir ve ciro edebilir veya satabilir…”.

Bir kısım arsa sahipleri ve Arsa Sahibi Kooperatif ile Yüklenici arasında akdedilen 24.11.1999 tarihli sözleşmenin 6. maddesi “Satış Hakları” başlığını taşınmaktadır. Söz konusu hükme göre “Anılan parselde yapılacak konutların inşaat ruhsatının alınmasını müteakip konutların paylaşımı protokole bağlanacaktır. Müteahhit işbu sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmek koşulu ile sözleşme gereği hissesine düşen %53,66’ tekabül eden daireleri noterden veya özel anlaşmalarla 3. (üçüncü) şahıslara devir ve ciro edebilir veya satabilir…”.

Her iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde benzer düzenlemeyi içerdiği görülmektedir. Söz konusu hükümlere göre Yüklenici, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca hissesine düşecek olan haklarını, Arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmek kaydıyla üçüncü kişilere devredebilecektir.

Kat karşılığı yapılan inşaatlarda gerek arsa sahibi gerekse müteahhit sözleşmede paylarına düşen bağımsız bölümleri inşaatın devamı sırasında tapuda arsa payları ile veya noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmeleri ile sattıkları gibi, müteahhit, yapılmakta olan inşaatta hissesine isabet edecek bağımsız bölümlerdeki şahsi haklarını 3. kişilere TBK. m. 183. maddesi hükmüne uygun olarak adi yazılı bir belge ile temlik etmek suretiyle de satabilir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslim borcunu ( TBK m. 479 ) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını ( bağımsız bölüm tapusunun devrini ) doğrudan ondan isteyebileceği gibi,  Türk Borçlar Kanunu’nun 183. maddesi hükmünden yararlanarak yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahibinin rızası gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla ( TBK m. 184 ) devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ancak, bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkemece, yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye, ancak arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu, bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur.

Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan ( somut olayda arsa sahibi ) arsa sahibi, işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı ( üçüncü kişiye ) ileri sürer hale gelir. Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi ( arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ) yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Bu nedenle, borçlu temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına ( yükleniciye ) ne gibi defilerde bulunmak imkanına haiz idiyse, bu defileri yeni alacaklıya ( temellük eden üçüncü kişiye ) karşı da ileri sürebilir ( TBK m. 188 ). Aksinin düşünülmesi halinde, arsa sahibine karşı sözleşmedeki edimlerini bütünüyle yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinin rızası gerekmeden yaptığı temlik işleminden dolayı borçlarından kurtulacak, arsa sahibi olan tarafın mal varlığında ise sebepsiz azalma olacaktır.

Bu konuda Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 01.03.2007 tarihinde“Yükleniciden satın alan üçüncü kişilerin satın aldıkları bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için yüklenicinin, öncelikle kendisinin bu bölümlere hak kazanması gerekir.Davalı üçüncü kişiler, yükleniciden bağımsız bölüm satın aldıklarından, yüklenicinin bu durumunu bilmeleri gerekeceğinden, iyiniyet savunmasında bulunamazlar. Bu nedenle, davalılara intikal ettirilen tapu kayıtları, deyim yerindeyse yükleniciye verilen avans niteliğinde sayılır. Bu itibarla, davalı üçüncü kişiler üzerindeki tapu kayıtlarının da iptaliyle, davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi gerekirken, gerek Dairemizin, gerek Hukuk Genel Kurulu’nun bu konuda yerleşmiş içtihatlarına aykırı biçimde reddi doğru olmamıştır. Kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir” şeklinde karar vermiştir.

Yine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.02.2005 tarihli bir kararında“İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu’nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir. Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakla arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimim tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur. Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır” şeklinde karar vermiştir.

Gerek taraflar arasındaki sözleşme hükümleri gerekse yukarıda yapılan açıklamalar ve Yargıtay kararları göz önünde bulundurulduğunda Yüklenici, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden payına düşecek olan kısmı alacağın temliki hükümleri uyarınca üçüncü kişilere temlik edebilmektedir. Ancak bu temlikin arsa sahibine karşı ileri sürülebilmesi için yüklenicinin arsa sahibine karşı olan tüm yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekir.

Yüklenici Mehmet Baki Altıntaş ile S.S. Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi (Yüklenici Kooperatif) arasında adi yazılı şekilde, 25.09.1996 tarihinde “Düzenleme Şeklinde Ev Karşılığı Satış Vaadi ve Devir Sözleşmesi” akdedilmiştir. İşbu sözleşmenin konusu, Arsa Sahibi Kooperatif ile Yüklenici Mehmet Baki Altıntaş arasında akdedilen Ankara 13. Noterliği’nin 26.09.1996 tarih ve 54779 yevmiye no.lu “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”nden doğan hakların ve yükümlülüklerin devridir.

Yine Yüklenici Mehmet Baki Altıntaş ile S.S. Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi (Yüklenici Kooperatif) arasında adi yazılı şekilde 29.11.1999 tarihli “Düzenleme Şeklinde Ev Karşılığı Satış Vaadi ve Devir Sözleşmesi” akdedilmiştir. İşbu sözleşmenin konusu ise, bir kısım arsa sahipleri ve Arsa Sahibi Kooperatif ile Yüklenici Mehmet Baki Altıntaş arasında akdedilen Ankara 13. Noterliği’nin 24.11.1999 tarih ve 61099 yevmiye no.lu “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”nden doğan hakların ve yükümlülüklerin devridir.

Her iki sözleşme birlikte değerlendirildiğinde, Yüklenici Mehmet Baki Altıntaş, Arsa Sahibi Kooperatif ile yapmış olduğu her iki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklarını ve yükümlülüklerini S.S. Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi’ne devretmiştir. Dolayısıyla söz konusu sözleşmelerin iki yönü bulunmaktadır. Biri hakların devri diğeri ise yükümlüklerin devridir.

Yukarıda belirtildiği üzere, Yüklenici, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca elde edeceği haklarını alacağın temliki hükümlerine göre üçüncü kişilere devredebilir. Söz konusu sözleşmenin adi yazılı şekilde olması yeterlidir (BK. m. 163, TBK. m. 184).

Alacağın devri, sözleşmeye dayalı bir tasarruf işlemidir. Zira devreden bu işlemi yapmakla kendisine ait olan bir alacak üzerinde doğrudan doğruya etkide bulunmaktadır. Devreden sahip olduğu alacak hakkını malvarlığından çıkararak devralanın malvarlığına geçirmesi sonucunu doğurmaktadır.

Alacak hakkı birden çok devre konu olmuşsa, tasarruf işlemlerinden geçerli olan “öncelik ilkesi” sebebiyle zaman yönünden en önce yapılmış olan devir geçerli olur. Zira devirle alacak hakkı, zaman yönünden ilk devralana kesin olarak geçmiş olduğundan ve devreden alacaklının da böyle bir alacak üzerinde artık tasarruf hak ve yetkisi bulunmadığından, sonraki devirler hüküm ve sonuç doğurmaz. Bunlar geçersiz ve hükümsüzdür.

Hakların devri bakımından sözleşmelere bakıldığında, adi yazılı olarak yapıldığı için geçerlidir. Ancak bu devrin Arsa Sahibi Kooperatif’e karşı ileri sürülebilmesi için Yüklenicinin, Arsa Sahibi Kooperatif’e karşı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan bütün yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekir. Fakat bu yükümlülükleri yerine getirmediği dava dosyasındaki bilgi ve belgelerden sabittir. Nitekim, yükümlülükler yerine getirilmediğinden dolayı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri feshedilmiştir. Hal böyle olunca, söz konusu hakların temlik alan konumunda olan S.S. Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatif’i tarafından Arsa Sahibi Kooperatif’e karşı ileri sürülmesi mümkün değildir.

Sözleşmelerin ikinci yönü ise, yükümlülüklerin, borcun devridir. Borcun üstlenilmesi, TBK. m. 195-200 (BK. m. 173-178) arasında düzenlenmiştir. Borcun üstlenilmesinde borç ilişkisinin pasif süjesi, yani borçlu tarafı değişmektedir. Borcun üstlenilmesinde borç üçüncü kişiye geçtiği içi, buna alacaklının izin vermesi gerekir. Borçlunun değişmesi alacaklı için bazı tehlikeleri taşıdığından, borcun üstlenilmesi alacaklının menfaatini yakından ilgilendirir. Gerçekten de, borcu üstlenen yeni borçlunun ifa gücü ile ifa arzusu alacağın değerinde önemli bir rol oynar.

Borcun üstlenilmesi, borcun iç üstlenilmesi ve borcun dış üstlenilmesi olarak ikiye ayrılmaktadır. Borcun iç üstlenilmesi TBK. m. 195 (BK. m. 173)’de düzenlenmiştir. Borcun iç üstlenilmesi borçlu ile üçüncü kişi arasında yapılır. Alacaklı iç üstlenme sözleşmesinin tarafı olmadığı için bu sözleşmeye katılmaz. Hatta sözleşmenin kurulmasına izin vermesi de gerekmez.

Borcun dış üstlenilmesi ise, TBK. m. 196/I (BK. m. 174/I)’de düzenlenmiştir. Borcun dış üstlenilmesi, alacaklı ile borcu üstlenen arasında yapılan bir sözleşme olup, bununla borçlu borcundan kurtulur ve borcu üstlenen yeni borçlu olarak onun yerine geçer. Gerçek anlamda borç üstlenme, borcun dış üstlenilmesidir.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında dava konusu olaya bakıldığında, S.S. Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi’nin kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan yükümlülükleri üstlenmesi olsa olsa borcun iç üstlenilmesi olur. Zira, söz konusu yükümlülüklerin üstlenilmesi bakımından Arsa Sahibi Kooperatifin rızası veya onaması söz konusu değildir. Hatta, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden yukarıda metni verilen 4. ve 6. Maddelerinde, Yüklenici tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmesi kaydıyla sadece hakların devredilebileceği belirtilmektedir. Alacağın temliki tamamen yasaklanabileceği gibi, şarta da bağlanabilir. Burada hakların devri şarta bağlanmıştır. Bu şart da, yükümlülüklerin yerine getirilmesi şartıdır. Yukarıda belirtildiği üzere, sözleşme taraflar arasında kanun hükmünde olduğunda, sözleşmede öngörülen şart yerine getirilmeden yapılan devir Arsa Sahibi Kooperatif’e karşı ileri sürülemez.

Yukarıda belirtildiği üzere, taraflar arasında yapılan sözleşme hükümleri kanun hükmünde olup, taraflar söz konusu hükümlere uymak zorundadırlar. Arsa Sahibi Kooperatif ile Yüklenici Mehmet Baki Altıntaş arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sadece yükümlülüklerin yerine getirilmesi kaydıyla hakların devrine izin verilmiş, yükümlülüklerin devrine cevaz verilmemiştir.

Oysaki sözleşmeye açıkça aykırı olmasına rağmen, Yüklenici Mehmet Baki Altıntaş, sözleşmeden kaynaklanan yetkisi, arsa sahibi kooperatifin onayı olmadan, ihaleyle yapımını üstlendiği işi, devir sözleşmesindeki ifadeye göre (“DEVİR SÖZLEŞMESİ” ile, “MÜTEAHHİDİN” in “ARSA SAHİBİ KOOPERATİF”e karşı üstlenmiş olduğu yükümlülüklerin “KOOPERATİF”ce devir alınması, “MÜTEAHHİT”e kalacak konutlardan 63 adedi ile, yapılacak eklenti ve sosyal tesislerdeki yöneyim planından doğan haklarının tamamı karşılığı “SATIŞ VAADİ VE ANA İNŞAAT SÖZLEŞMESİ” hükümlerini yerine getirmesi çerçevesinde “KOOPERATİF”e devir edilmesidir.) Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifine devretmiştir. Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi de yapımını devraldığı işi kendine göre düzenlediği yapım sözleşmesiyle önce, 27.09.1996 tarihinde Mehmet Baki Altıntaş’ a, daha sonrada Mehmet Baki Altıntaş’ ın 03.04.1997 tarihli talebi, yönetim kurulunun 07.04.1997 tarihli kararı ve 08.04.1997 tarihli yeni bir yapım sözleşmesiyle OKS İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. adlı bir firmaya yaptırmıştır.

TBK. m. 471/III (BK. m. 356/II) hükmüne göre, “Yüklenici, meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa, işi başkasına da yaptırabilir”.

Dava konusu olayda, Arsa Sahibi Kooperatif, işin yapımı için ihaleye çıkmış ve işin gereği ihaleye belirli nitelikleri haiz kişiler katılmıştır. Bu sebeple sözleşmede yükümlülüklerin devrine izin verilmemiştir.

Yüklenicinin, eseri kendi yapma ve kendi yönetimi altında yaptırma borcunun bulunduğu hallerde, işi başkasına veya yönetimi altında olmaksızın yaptırması, sözleşmeye aykırılık edecektir. Bu durumda iş sahibi, bu sebeple doğan zararlarının tazminini yükleniciden talep edebileceği gibi borçlu temerrüdü hükümleri çerçevesinde sözleşmeden dönme hakkına da sahiptir. Buradan da anlaşıldığı üzere, Yüklenici’nin sözleşmeden doğan yükümlülüklerin devrine ilişkin yasağı ihlal etmesi, Arsa Sahibi Kooperatif’e sözleşmeyi haklı sebeple fesih yetkisi vermektedir.

İşin kısmen veya tamamen yüklenici tarafından bir başka yükleniciye yetkisiz olarak devredilmesi, iş sahibi tarafından TBK. m. 46 (BK. m. 38) hükmüne göre icazet verildiği takdirde geçerlidir. İş sahibi icazet vermekten kaçınırsa, yetkisiz bir yüklenici ile sözleşme yapan ikinci yüklenicinin iş sahibine karşı herhangi bir istemde bulunmaya ve özellikle yaptığı işten dolayı bir ücret talebi hakkı yoktur.

Sonuç olarak, S.S. Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi (Yüklenici Kooperatif), Yüklenici Mehmet Baki Altıntaş ile yaptığı her iki “Düzenleme Şeklinde Ev Karşılığı Satış Vaadi ve Devir Sözleşmesi”nden kaynaklanan haklarını S.S. Sağlık Şifa Konut Yapı Kooperatifi (Arsa Sahibi Kooperatif)’ne karşı ileri süremez. Zira, gerek Yüklenici ile Arsa Sahibi Kooperatif arasında yapılan sözleşmelerin 4. ve 6. maddeleri, gerekse yukarıda metni verilen Yargıtay kararları uyarınca, Yüklenici Kooperatifin devir sözleşmelerinden kaynaklanan haklarını Arsa Sahibi Kooperatif’e karşı ileri sürebilmesi, Yüklenici Mehmet Baki Altıntaş’ın, Arsa Sahibi Kooperatif’e karşı yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına bağlıdır. Oysaki, Yüklenici Ahmet Baki Altıntaş, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini Arsa Sahibi Kooperatif’e karşı yerine getirmiş değildir. Hal böyle olunca, Yüklenici Kooperatif, Ara Sahibi Kooperatif’e karşı herhangi bir talepte bulunamaz.

2) Asıl dava bakımından Davacıların sabit şantiye gideri talep edip edemeyecekleri sorusuna ilişkin inceleme ve değerlendirme:

Asıl davada davacılar vekili, sözleşmenin haksız feshi sebebiyle, inşaatlar için kurulan şantiyeye 7 yıldır fazladan yaklaşık 235.000,00 TL masraf ödediklerini beyan ederek, fazlaya ilişkin talep hakları saklı kalmak kaydıyla 235.000,00 TL’nin ödenmesini talep etmiştir. Davalı Arsa Sahibi Kooperatif vekili ise, Yüklenici Mehmet Baki Altıntaş’ın müvekkili Kooperatifin fesih irade beyanını kabul etmeyip, hiç fasıla vermeden işe devam ettiğini, öyle ki, Ankara 13. Noterliği’nden gönderilen 10 Temmuz 2001 tarih ve 31822 yevmiye no.lu ihtarnamenin 2. sayfası sondan 2. paragrafı ile aynı noterliğin 26 Mart 2003 tarih ve 10598 yevmiye no.lu ihtarnamesinin 2. sayfası 4 no.lu bentte davacının bu tutumunu açık ve net olarak belli ettiğini beyan ederek, davacının şantiye için 7 yıl boyunca sabit gider bedeli olarak bir miktar para istemesinin yerinde olmadığını ifade etmiştir. Davacıların bu talebi Ankara 7. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2007/567 E., 2017/905 K. sayılı kararıyla kısmen kabul edilmiştir.

Gerçekten de, Yüklenici Mehmet Baki Altıntaş vekili tarafından Ankara 13. Noterliği’nden gönderilen 10 Temmuz 2001 tarih ve 31822 yevmiye no.lu ihtarnamenin 2. sayfası sondan 2. paragrafında “Sözleşmenin feshi için hiçbir haklı neden mevcut değildir. Hiçbir haklı neden olmamasına rağmen, bir an için mahkemenin sözleşmenin feshine karar vereceği farzedilse dahi; Mahkemeden ir fesih kararı çıkıncaya ve bu karar Yargıtay’dan geçerek kesinleşinceye kadar aramızdaki kat karşılığı inşaat sözleşmeleri aynen yürürlüktedir. Başka bir anlatımla, yapılan ve şantiye muhafazamız ve zilyetliğimiz altındadır. Hiçbir şekilde varlıklarımıza ve şantiyeye müdahale hakkınız yoktur” ifadelerine yer verilmiştir. Keza Yüklenici Mehmet Baki Altıntaş vekili tarafından Ankara 13. Noterliği’nden gönderilen 26 Mart 2003 tarih ve 10598 yevmiye no.lu ihtarnamesinin 2. sayfası 4 no.lu bendi “…vekaletnamenin eksikliğine ve belirttiğimiz olumsuz tavırlarınızın varlığına rağmen son gönderdiğiniz vekaletnamenin sunduğu yetkiler çerçevesinde, 27009/12-13 ve 28146/4 no.lu parsellerin tadilat ruhsatlarını alma yönündeki çalışmalarımızı sürdürmeyi hedefliyoruz…” şeklindedir.

Yüklenici Mehmet Baki Altıntaş vekili, yukarıda metinleri verilen her iki ihtarname göz önünde bulundurulduğunda, Arsa Sahibi Kooperatif’in fesih iradesini kabul etmediklerini, çalışmalara devam edeceklerini beyan etmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshinin geçerli olabilmesi için, ya taraflardan birisinin fesih iradesini diğer tarafın kabul etmesi ya da mahkeme kararı gerekmektedir. Nitekim konuya ilişkin Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, “Eser (istisna) sözleşmelerinde akdin feshi iradesinin karşı tarafa ulaşmasıyla fesih olanaklı ise de, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payının devrini içermesi nedeniyle Dairemizin yerleşmiş içtihatları gereğince karşı tarafın kabulü yoksa, tek taraflı feshedilemez, feshe hakim karar verir ( 15.H.D. 30.03.1992 gün E.5811 K.1630 sayılı kararı, 10.06.1999 gün 1999/1658 E.-1999/2437 K., Y.K.D. Mart 2000 s-404-405, 21.03.2006 gün 2005/1712 E.-2006/1639 K. Y.K.D. Ekim 2006 s.1634-1635 ). Bu nedenle mahkemenin davalı yüklenicinin keşide ettiği 26.11.2001 tarihli ihtarla sözleşmenin tek taraflı olarak feshedildiğine dair görüşünde isabet bulunmamaktadır.

Davacı arsa sahipleri feshi kabul etmediklerini, sözleşme uyarınca kendi edimleri olan 177 ada 11 parselin yüklenici şirket adına tesciline hazır olduklarını gerek yargılama sırasında gerekse temyiz dilekçesinde açıklamışlardır. Görüldüğü gibi fesih konusunda taraf iradeleri birleşmemiştir. Davalı yüklenici sözleşmenin feshini sağlamak amacıyla dava açtığını veya elinde feshe ilişkin bir yargı kararı bulunduğunu iddia ve ispat edememiştir. O halde noterde düzenleme şeklinde yapılan 20.02.1998 günlü sözleşmenin yürürlükte olduğunun kabulü gerekir” şeklinde karar vermiştir.

Bir başka kararında Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, “Davadaki alacak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tarafların karşılıklı anlaşmaları hariç, ancak mahkeme kararı ile mümkündür” şeklinde karar vermiştir.

Yüklenici Mehmet Baki Altıntaş vekili, Arsa Sahibi Kooperatif’in kat karşılığı inşaat sözleşmelerini fesih iradesini kabul etmediklerini ve çalışmalarına devam ettiğini bildirdiklerine, işbu dönemde de sözleşmelerin feshine ilişkin bir mahkeme kararı olmadığına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ayaktadır. Feshe rağmen Yüklenici vekili çalışmaların devam ettiğini de belirtmiştir.

Davalı Arsa Sahibi Kooperatif vekili, davacının işini durduranın esasen inşaatları mühürleyen Çankaya Belediyesi olduğunu beyan etmektedir. Gerçekten de dava dosyasındaki Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü’nün yazılarından anlaşıldığı üzere, inşaatlara devam edilememesinin nedeni, inşaatların taraflar arasında yapılması kararlaştırılan ve Belediye tarafından onaylanan, ancak Yüklenici tarafından ruhsata bağlatılmayan ikinci projelere, yani tadilat projelerine aykırı inşaat yapılmış olmasıdır.

ODTÜ İnşaat Mühendisliği Bölümü Öğretim Üyeleri Prof. Dr. Erdem Canbay ve Prof. Dr. Murat Altuğ Erberik tarafından hazırlanan 28.02.2018 tarihli “27009 ADA, 12 VE 13 PARSEL İLE 28146 ADA, 3 VE 4 PARSELLER ÜZERİNDEKİ İNŞAATLARLA İLGİLİ MÜHENDİSLİK GÖRÜŞÜ”nde dava konusu olaya ilişkin aynen “Yapılan incelemelerde özellikle 27009 ada’da yer alan inşaatların kalitesinin çokdüşükolduğu ve proje uyumsuzluklarının fazlalığı dikkat çekmektedir. Ancak birçok kusur tadilat ile projesine uygun hale getirilebilir ya da kabul edilebilir bir seviyeye yükseltilebilir. Bahsedilen kusurlardan biri de uygun olmayan kat yüksekliğidir. Bu amaçla kaba inşaataşamasında olan inşaatlarda kat yüksekliğiölçümü lazer-metre ile hassas olarak yapılmıştır. Bu ölçümler yapılırken özellikle sıva, harç gibi beton artığı kalıntılar üzerinden hatalı sonuç almamak içinölçümalınmamış, temiz beton yüzeylerindenölçümalınmıştır. 27009 ada 12 parseldeki binanın özellikle 3 ve 4üncü katlarında yapılan ölçümlerde 2.39, 2.41, 2.43 ve 2.44 metre gibi değerlerölçülmüştür.

ÇevreŞehircilikBakanlığının 3 Temmuz 2017’de Resmi Gazetede yayınlanan Planlı Alanlar İmarYönetmeliğinin 28inci maddesi 4üncü fıkrası “İskân edilen katların iç yüksekliği, asma katlar hariç 2.60 metreden az olamaz. Ancak hava mâniası olup planla kat adedi belirlenen parsellerde bu yükseklik 2.40 metreye düşürülebilir” denmektedir. İç yüksekliğin tanımı taban döşeme kaplaması üzerinden tavan kaplamasına kadar olan net mesafe olarak yapılmaktadır. Ankara BüyükŞehir Belediyesi İmarYönetmeliğininİç Yüksekliklerle ilgili 48inci maddesi Konutlarda “çatı araları hariç, iskân edilen katların temiz iç yüksekliği (2,40) metreden az olamaz. Yıkanma yeri, banyo, duş, lavabo yeri, helâ, kiler, ofis, giriş, koridor, yatak holü, merdiven altı, her türlü iç ve dış geçitlerde bu yükseklik temiz (2,20) metreden aşağıyadüşmemeküzere indirilebilir” demektedir. Kısacası yönetmelikleregöre taban döşeme kaplaması üzerinden tavan kaplamasının altına kadar ölçülecek olan net yükseklik minimum 2.40 metre olmalıdır.

Yerinde yapılan ölçümler kaba inşaatüzerindenalınmıştır. İnşaatın tamamlanabilmesi için minimum 6 cm tesisat+tesviye betonu, 2 cm kaplama malzemesi ve 2 cm tavan sıvası uygulaması yapılması kaçınılmazdır. Yerden ısıtma yapılacağıiçin tabana ısıtma sisteminin boruları serilecektir. Bundan dolayı 6 cm tesisat+tesviye betonu fazla iyimser bir rakam olup büyük olasılıkla bu değerin en az 2 cm üzerinde olması beklenmelidir. Yine de olabilecek en düşükdeğerle dahi 6+2+2 = 10 cm ölçülendeğerler azaltılmalıdır. Bundan dolayı bina tamamlanıp oturma izni alınırken şu anda kaba inşaat halinde 2.49 metre ve altında ölçülentümiç yükseklikler maalesef sınır olan 2.40 metrenin altında kalacaktır.

Özetlemek gerekirse şu anda 2.39 m ölçülen mevcut iç yükseklikten dolayı yapının inşaat ruhsatı alması ve inşaattamamlandığında ise yapının birçok noktasında iç yükseklik 2.40 metrenin altında kalacağından dolayı iskân ruhsatı alması mümkündeğildir. Böyle bir izni vermeye yönetmeliklerden dolayı hiçbir belediyenin yetkisi yoktur” şeklinde tespit ve değerlendirmeler yapılmıştır.

Buradan da anlaşıldığı üzere, feshi kabul etmeyen, çalışmalara devam ettiğini söyleyen Yüklenici’nin inşaatlara devam edememesinin yegane sebebi, projelere aykırı inşaat yaptığından dolayı inşaatın Çankaya Belediyesi tarafından mühürlenmesidir. Buna rağmen Yüklenici’nin şantiye giderlerini talep etmesi, Roma hukukundan günümüze kadar gelen temel kurallardan biri olan “hiç kimse kendi kusuruna dayanarak hak iddia edemez (Nemoauditurpropriamturpitudinemallegans)”; ve diğeri “hak arayan kimsenin ellerinin pak olması gerekir (He whocomesintoequitymustcomewithcleanhand)” ilkelerine de aykırıdır. Yine Yüklenici’ninporjelere aykırı inşaat yaptığı halde şantiye giderlerini talep etmesi, Roma hukukundan günümüze kadar gelen ve hukukun temel ilkelerinden birisi olan “hiç kimse haksızlık yaparak durumunu iyileştiremez (Nemoexsuodelictomelioremsuamconditionemfacare potest0niemand kannduchseinVergehenseineRechtslageverbessern)” ilkesine aykırı olur. Ayrıca Yüklenici’ninbu davranışı “kendi eylemine karşı (zıt) davranma anlamına gelen” (Venirecontrafactumproprium) “çelişkili davranış yasağı” kapsamına girmektedir. Bir kişi, çelişkili davranışta bulunursa, muhatabın onun bu davranışına güvenini korumak için, çelişkili davrananın hakkını kaybettiği sonucuna varılır.

Ayrıca Yüklenici’nin projelere uygun inşaat yapmak yerine, projelere aykırı inşaat yaparak, Çankara Belediyesi tarafından inşaatın mühürlenmesine sebebiyet vererek, inşaatlara devam edememeye sebebiyet vermesine karşın, şantiye giderlerini talep etmesi, TMK. m. 2’deki dürüstlük kuralına aykırıdır. Gerçekten de bu hükme göre, “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. / Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz”. Bir kişinin kendi kusuru ile sebep olduğu zarar veya kendisinin hukuka aykırı olarak başlattığı eyleminden doğan zarar, başlı başına bir  “çelişkili davranış yasağı (venirecontrafactumproprium) olarak tanımlanabilir. Bu tür davranışlar da kendi davranışı ile çelişki yasağına girer. Hem kusurlu olup, hem de bu kusurlu durumundan kendisi için haklar elde eden ya da kendi kusuru ile gerçekleşen zararı başkasına yüklemeye çalışmak, başlı başına çelişkili davranış olup, TMK. m. 2 gereğince hukuk düzeni tarafından korunmaz. Kendi kusuru ile sebep olduğu zarardan yararlanma geçmişteki hileli davranış ve hali hazırda devam eden hileli davranıştan kaynaklanır. Bu şekilde muhataba zarar veren ve bundan yararlanmak isteyen tarafın bu niyetine hukuk ve hakkaniyet düşüncesi cevaz vermez. Zira Ünlü Alman hukukçu Claus-Wilhelm CANARIS’in meşhur “Alman Özel HukukundaGüven Sorumluluğu (Vertrauenshaftung im deutschenPrivatrecht)” adlı eserinde de açıkça ifade ettiği gibi, “HİLE İLE DAVRANAN AMAÇLADIĞI HUKUKÎ SONUCA ULAŞMAMALIDIR.

Yukarıda yapılan açıklamalardan anlaşıldığı üzene davacı Yüklenici, kendi kusuruyla inşaatın durmasına sebebiyet verdiğinden dolayı şantiye giderleri talebinde bulunması mümkün değildir.

3) Birleşen Ankara 7. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2007/721 E. sayılı dosyası bakımından Arsa Sahibi Kooperatifin tazminat talebinde bulunup bulunamayacağı sorusuna ilişkin inceleme ve değerlendirme:

Davacı Arsa Sahibi Kooperatif vekili söz konusu davada, Yüklenici’nin kendi kusuru sebebiyle inşaatların mühürlendiğini, sözleşmenin feshi ile gecikmeden ötürü uğranılan, kooperatife düşecek konutların kira kaybı, ortak yerler ile yüzme havuzundan yararlanamama ve lokantadaki kar kaybı şeklinde oluşan zararın tazmini ile bu taleplerine ilaveten sözleşmenin 10. Maddesine ilaveten gecikilen her gün için 100 ABD Doları cezai şart kararlaştırıldığından, ruhsatların alındığı 19.01.1998 tarihinden itibaren davalı müteahhidin karar tarihine kadar cezai şart ödemesi talebinde bulunduklarını beyan etmiştir. Ancak Yüklenici’nin tazminat talebi Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2007/567 E., 2017/905 K. sayılı kararıyla reddedilmiştir.

Yukarıda ortaya konulduğu üzere, inşaatların gecikmesine bizzat Yüklenici sebebiyet vermiştir. Hatta dava dosyasındaki belgeler ve ODTÜ İnşaat Mühendisliği Bölümü Öğretim Üyeleri Prof. Dr. Erdem Canbay ve Prof. Dr. Murat Altuğ Erberik tarafından hazırlanan 28.02.2018 tarihli “27009 ADA, 12 VE 13 PARSEL İLE 28146 ADA, 3 VE 4 PARSELLER ÜZERİNDEKİ İNŞAATLARLA İLGİLİ MÜHENDİSLİK GÖRÜŞÜ”ndeki tespit ve değerlendirme dikkate alındığında, Arsa Sahibi Kooperatif’in sözleşmeyi fesih sebebi haklı nedene dayanmaktadır.

Sözleşmenin vaktinden önce haklı sebeple feshi nedeniyle feshedenin uğradığı zararda da müspet zararın tazmini söz konusu olacaktır. Yani bu tazminat, feshedenin sözleşmenin süresinin sonuna kadar düzgün bir şekilde ifasındaki menfaatini kapsayacaktır. Başka bir ifadeyle fesheden, sözleşme en yakın olağan fesih döneminde feshedilmiş olsaydı veya belirli süreli bir sözleşmeyse, vadenin dolmasıyla sona ermiş olsaydı, içinde bulunacağı maddi duruma getirilmelidir.

Müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ya da zamanında ifa edilmemesinden kaynaklanan zarardır. Müspet zarar, alacaklının tam ve doğru ifaya ilişkin menfaatidir. Müspet zarar, edim borçlu tarafından tam ve gereği gibi yerine getirilmiş olsaydı, alacaklının malvarlığının göstereceği durum ile hâlihazırda gösterdiği durum arasındaki farktan ibarettir. Bu kapsamda müspet zarar, fiili zarar ve yoksun kalınan kâr olmak üzere ikiyi ayrılmaktadır.

Borçlanılan edimin ifa edilmemesi sebebiyle alacaklının malvarlığının aktif kısmının azalmasına veya pasif kısmının çoğalmasına fiili zarar denir. Buna karşılık yoksun kalınan kâr ise, borca aykırılık sebebiyle, alacaklıya ait malvarlığının aktifinde meydana gelmeyen çoğalma veya pasifinde meydana gelmeyen azalmadır. Yoksun kalınan kâr, farazi bir hesaplamayı gerektirir. Malvarlığının gelecekteki çoğalması ihtimali burada dikkate alınır. Zarar verici olay, bu çoğalmayı engellemiştir.

Nitekim konuya ilişkin olarak, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, “Somut olayda, davalının süresinden 13 ay 20 gun önce tek taraflı irade acıklamasıyla ve haklı nedene dayanmaksızın sözleşmeyi fesh ettiği uyusmazlık konusu bulunmadığından, kural olarak davacıya tazminat ödemesi gerekir.Ne var ki alacaklının mamelekindeki artmanın engellenmesi anlamında olan bu tazminatı belirlemek hakime ait bir görevdir” şeklinde karar vererek, sözleşmenin süresinden önce haksız olarak feshi durumunda alacaklının mamelekinde meydana gelen artmanın engellenmesi şeklindeki zararın yani müspet zararın yoksun kalınan kâr kısmının tazmininin gerektiğine hükmetmiştir.

Yine konuya ilişkin olarak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, “Ne var ki bu fesih ile birlikte taraflar arasındaki borç ilişkisi ileriye etkili olarak sona ermiş olup bu noktada feshe neden olan taraf açısından tazminat sorumluluğu söz konusu olacaktır. Bahse konu tazminatı borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinin bir sonucu olup müspet zarar kapsamında değerlendirilmesi gerekir. Davacının talepleri bu çerçevede irdelenmelidir” şeklinde karar vererek, haksız fesih halinde müspet zararın talep edilebileceğine hükmetmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2014/3-8 E. 2015/10 K. 14.01.2015 tarihli kararında ise müspet zararı başlangıçta geçerli olarak kurulan bir sözleşmenin ifasının borçlunun kusuruyla gerçekleştirilememesi halinde alacaklının meydana gelen zararı olarak tanımlamıştır. Söz konusu kararda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun genel olarak bir sözleşmenin başlangıçta geçerli olarak kurulmasına rağmen daha sonra ortaya çıkan nedenler dolayısı ile imkânsız hale gelmesi durumunda, gerçek ve güncel müspet zararın talep edilebileceği şeklinde içtihat ettiğini vurgulamış ve “zarar doğurucu eylem, zarar görenin malvarlığında ne miktarda bir azalmaya neden olmuş ise, zarar verenin tazminat borcu da, o miktarda olmalıdır.” demek suretiyle tazminat miktarının oluşan gerçek zarar kadar olması gerektiğini ifade etmiştir. Bir başka deyişle ödenecek tazminat ile zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin malvarlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durum tesis edilebilmesi amaçlanmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 12.05.2010 T. 2010/14-244 E. 2010/260 sayılı kararında, karşılıklı borç doğuran sözleşmelerde, bir tarafın sözleşmeyi haksız olarak feshetmesi halinde temerrüt hükümlerinin uygulama alanı bulacağını belirtmektedir. Söz konusu kararda haksız feshe maruz kalan tarafın müspet zararını isteyebileceği hususu karşı tarafın kusurlu olarak sözleşmeyi feshettiğinin ve temerrüde düştüğünün kabulü ile kendisinin de sözleşmeden dönmemiş ve fesihte kusursuz bulunmuş olması şartlarına bağlı tutulmuştur.

Yoksun kalınan kâr kaybının hesaplanmasına ilişkin olarak Hukuk Genel Kurulu, “İki taraflı sözleşmelerin karşı tarafça haksız feshedildiği hallerde Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gerekir. Bu yönteme göre hesaplanan kâr kaybı; sözleşme ifa ile bitseydi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden, yapması gereken tüm zorunlu harcamalar ile sözleşme süresinden önce feshedildiğinden, sözleşmenin süresinden önce feshi sebebiyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarlarının toplamı indirilerek bulunur. Bu şekilde elde edilecek fark miktara ise net kâr denilir” şeklinde karar vermiştir.

Yoksun kalınan kâra ilişkin olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu“Bilindiği gibi, bazı zararlar malvarlığının net, (safi) miktarını azaltır, bazıları da bu varlığın artmasına engel olurlar. Bunlardan birinci tür zarara fiili zarar, ikincisine yoksun kalınan kâr (LucrumCessans) adı verilir. Kâr yoksunluğu zararlarında, mamelekin zarar verici olaydan önceki durumu ile sonraki durumu arasında bir değişiklik yoktur. Ancak zarar verici olay meydana gelmeseydi genelde mamelekte bir çoğalma oluşacağı da kuşkusuz olmak gerekir. Belirtmek gerekir ki kâr yoksunluğu farazi bir hesaba istinad etmektedir. Burada zarar, mamelekin olaydan sonraki vaziyeti ile çoğalma ihtimali tahakkuk etseydi arzedeceği farazi vaziyet arasındaki farkı teşkil eder (Türk Mesuliyet Hukuku, 1961, Prof. Dr. Haluk Tandoğan, sh: 64 vd.). Somut olayda, davalının süresinden 13 ay 20 gun önce tek taraflı irade açıklamasıyla ve haklı nedene dayanmaksızın sözleşmeyi fesh ettiği uyuşmazlık konusu bulunmadığından, kural olarak davacıya tazminat ödemesi gerekir. Ne var ki alacaklının mamelekindeki artmanın engellenmesi anlamında olan bu tazminatı belirlemek hakime ait bir görevdir. BK.nun 98/son fırkası yolu ile sözleşmelerde de uygulanması gereken BK.nun 42. maddesi uyarınca, hakim zararın tutar ve kapsamını doğrudan doğruya (resen) araştırmak ve tesbit etmek zorundadır. Bu zararı tesbit ederken de halin mutad cereyanı yanında, zarar görenin zararın azaltılması ve çoğalmasının önlenmesi için aldığı veya alması gereken tedbirleri de gözönünde bulunduracak ve gerektiğinde BK.nun 44. maddesini uygulayacaktır. Mahkemece açıklanan bu ilkeler doğrultusunda hiçbir araştırma yapılmadan bilirkişinin gerekçesiz raporuna dayanarak davacının kâr yoksunluğunun 3 ay ile sınırlı tutulması doğru değildir. O itibarla uyuşmazlığın niteliğine göre olayda hukuksal ve sağlıklı bir çözüme ulaşılabilmesi için mahkemece yapılacak iş öncelikle akdin feshinden sonra davacının aynı mıntıkada bayilik kurup kurmadığı, kurmuş ise bu bayiliğin satışa başladığı tarih ile akdin feshi tarihi arasında geçen sürenin belirlenmesi, şayet fiilen bayilik kurmamış ise, iptal edilen bayiliğin İstanbul, Şişli, Gayrettepe gibi şehrin merkezi yerinde bulunduğu da dikkate alınarak, bu mıntıkada akaryakıt istasyonu kurulacak bir yerin belediye imar planlarına göre tefrik edilip edilmediği, imar planlarında akaryakıt istasyonu olarak tefrik edilmiş bir yer varsa, bu yerlere yeni kurulması muhtemel akaryakıt istasyonu için İl Trafik Komisyonu veya benzer kuruluşlar tarafından akaryakıt istasyonu olarak kurulmasına izin verilmesinin olası bulunup bulunmadığının araştırılması gerekir. Bütün bu gelişmelerin olumlu sonuçlanması halinde akaryakıt istasyonunun işletmeye açılması için işletme ruhsatının ne kadar sürede alınabileceği hususları dikkate alınarak, davacının bu şartları yerine getirmesi halinde ne kadar sürede yeni bir bayilik kurabileceğinin tesbiti icap eder, bu hususların tahkik ve tesbiti için gerektiğinde mahallin de talimat yolu ile keşif yapılması da gerçekleştirilerek, makul sürenin saptanması ve tüm delillerin değerlendirilmesi suretiyle hasıl olacak sonuç dairesinde bir karar verilmesinden ibarettir. Bu hususlar gözetilmeksizin önceki kararda direnilmesi doğru değildir. 0 halde, usul ve yasaya uygun bulunmayan direnme kararı bozulmalıdır” şeklinde karar vermiştir.

İsviçre Federal Mahkemesi, 2008 tarihli bir kararında, sürekli nitelikteki bir vekalet sözleşmesinin haklı sebeple feshi nedeniyle uğranılan zararın tazmininin hesaplaması gündeme gelmiştir. Karara konu olan olayda, Y ile X A.Ş. arasında 25.09.2000 tarihinde bir varlık yönetimi sözleşmesi kurulmuş ve 04.10.2000 tarihinde Y, X A.Ş’ye 500.000 CHF yatırmıştır. Y ile X arasındaki sözleşmede Y’nin müşteri profili “dengeli” olarak gözükmekte, bu da vekilin çok sınırlı olarak risk alabileceğini işaret etmektedir. 2002 yılı başında Y. hesabında önemli kayıplar olduğunu ve varlığının talimatlarına uygun bir şekilde idare edilmediğini fark ederek, sözleşmeyi 12.09.2002 tarihli yazısıyla feshetmiş ve X A.Ş’den sözleşmenin feshedildiği tarihteki zararı olarak 183.660 CHF talep etmiştir. Kanton mahkemesi, Y’yi haklı bularak 124.000 CHF ödenmesine karar vermiştir. Federal Mahkeme de bu kararı onamıştır. Kanton mahkemesi, zararı hesaplarken fesih tarihi olan 12.09.2002’de portföyün iyi işletilmesi hali için varsayılan değeri ile, aynı tarihte portföyün efektif değeri arasındaki farkı dikkate almıştır. Görüldüğü üzere, söz konusu kararda sözleşmenin ihlali nedeniyle uğranılan müspet zararın tazminine hükmedilmiştir.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında dava konusu olaya bakıldığında, haklı sebeple sözleşmeyi fesih iradesini ortaya koyan Arsa Sahibi Kooperatif, söz konusu sözleşmenin feshi sebebiyle uğramış olduğu müspet zarar kapsamındaki, kooperatife düşecek konutların kira kaybı, ortak yerler ile yüzme havuzundan yararlanamama ve lokantadaki kar kaybı şeklinde oluşan zararları talep edebilir. Keza Arsa Sahibi Kooperatif, cezai şart talebinde de bulunabilir.

4) Birleşen Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2008/34 E. sayılı dosyası bakımından Davacıların inşaat imalat bedelini talep edip edemeyecekleri sorusuna ilişkin inceleme ve değerlendirme:

Davacılar vekili söz konusu davada, inşaatların devamı yönünde belediyede yapılması gereken işlemler için gerekli olan ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca daha önce verilen vekaletnamedeki eksiklikleri içeren vekaletin verilmemesi sebebiyle inşaatlara devam edemediklerini belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik mevcut imalatın bedeli olarak 5.000.000,00 TL, müvekkillerinin uğradığı müspet ve menfi zarar karşılığı olarak da fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 20.000,00 TL olmak üzere toplam 5.020.000,00 TL nin 08.01.2008 tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte  davalıdan tahsili ile müvekkillerine ödenmesini talep etmiştir. Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2007/567 E., 2017/905 K. sayılı kararıyla davacıların talebini kısmen kabul ederek, 4.713.573,00 TL’nin dava tarihi olan 18.01.2008 tarihinden itibaren davalıdan tahsili ile davacılara verilmesine karar vermiştir.

Arsa Sahibi Kooperatif, aleyhine sonuçlanmış, Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 08.03.2006 tarih, E.2003/668, K.2006/74 sayılı, “…davalının tek yanlı olarak taraflar arasındaki sözleşmeyi feshetmesinin haksız ve geçersiz olduğunun tespitine, akdin aynen ifasına” ve Yargıtay’ ın “özellikle hüküm fıkrasındaki “akdin aynen ifasına” ifadesinin sözleşmenin yürürlükte olduğu şeklinde anlaşılmasının” gerektiği yönündeki onama kararı sonrası, mahkeme kararının ve sorumluluğunun gereğini yerine getirerek, yapımı kararlaştırılmış, onaylı ancak ruhsata bağlatılmamış tadil projelerine aykırı yapılmış inşaatların,  onaylı projesine uygun duruma getirilmesi, onaylı projelerin ruhsata bağlatılması ve yapımı yarım kalmış inşaatların tamamlanması için fesih ihbarı ile birlikte 28.08.2000 tarihinde azlettiği, azledildiği tarihine kadar dava konusu yapılmadan kullanılmış vekaletnameden daha kapsamlı ve gerekli olan bütün yetkileri fazlasıyla içeren 12.01.2007 tarihli vekaletnameyi, sözleşmenin 13. maddesine uygun düzenleyerek Mehmet Baki Altıntaş’a verdiği görülmektedir.

Sözleşmenin 13. Maddesine uygun şekilde düzenlenerek verilen vekaletname, Yüklenici’nin sözleşmeyle üstlendiği bütün yükümlülüklerini, eksiksiz ve zamanında yerine getirmesi,  yani onaylı projesine aykırılıklar nedeniyle 21.03.2001 tarihinde, ilgili belediye tarafından mühürlenerek yapımı durdurulan inşaatların, yıkılıp yeniden yapılması dahil, gerekli yol, yöntem ve teknikler kullanılarak onaylı projesine uygun duruma getirilmesi için - fazladan bir yetkiye ihtiyacı olmamasına rağmen - düzenlenerek verilen vekaletname, onaylı projesine aykırılıkları giderip onaylı projelerini ruhsata bağlatıp, inşaatlara başlamak ve tamamlamak için gerekli olan bütün yetkileri fazlasıyla içermektedir.

Bunun dışında Arsa Sahibi Kooperatif, yargılamanın devam ettiği süreç zarfında, yapımı mühürlenerek durdurulan inşaatların, 30.07.1998 ve 21.01.2000 tarihlerinde onaylanmış projelerinin ruhsata bağlatılarak yapılması için, gerekli olan bütün yetkileri eksiksiz içeren 06.01.2003, 27.01.2003 ve 06.03.2003 tarihli vekaletnameleri, sözleşmenin 13. Maddesine uygun olarak düzenleyerek Yüklenici’ye vermiştir. Yüklenici bu vekaletnameleri kullanarak 30.07.1998 ve 21.01.2000 onaylı projelerin ruhsata bağlanması için ilgili belediyeye başvurmuştur.

Çankaya Belediyesi, onaylı projeleri ruhsata bağlatılmadan yapılmış inşaatların, onaylı projelerine de aykırı yapılması nedeniyle daha önce onayladığı projeleri ruhsata bağlamamıştır. Aynı konuda Arsa Sahibi Kooperatif’in de yaptığı çok sayıda başvuruya, ilgili belediye aynı nedenlerle olumsuz yanıt vermiştir. Anlaşmazlık konusu mevcut inşaatlar halen mühürlüdür ve onaylı projeleri ruhsata bağlatılamamaktadır.

Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin yürürlükte olduğu ve aynen ifası yönündeki kararına rağmen sözleşmenin aynen uygulanmaması, yani onaylı projesine aykırılıklar nedeniyle ilgili belediye tarafından mühürlenerek yapımı durdurulan inşaatların yapılmamasının nedeni, vekaletname yokluğu ya da vekaletnamedeki yetki eksikliği değildir. İlgili belediyenin inşaatları mühürleyerek yapımını durdurmasının nedeni, inşaatların ruhsata bağlı projelerine aykırı yapılmış olmasıdır. Belediyenin onayladığı projeleri ruhsata bağlamamasının nedeni ise, projesine uygun yapılmayan inşaatların, projesine uygun duruma getirilmemesidir.

Yargı kararı gereği Yüklenici’nin sorumluluğu, yargı kararıyla da yürürlükte olduğu ve aynen uygulanması karara bağlanan sözleşmeye göre yapımını üstlendiği inşaatları tamamlayarak teslim etmektir. Arsa Sahibi Kooperatif’in sorumluluğu da, 28.08.2000 tarihinde iptal ettiği ve dava konusu yapılan 15.12.1999 tarihli vekaletnamenin aynısını müteahhide vermektir. Arsa Sahibi Kooperatif, Yüklenici’nin sözleşmeyle üstlendiği yükümlülüklerini yerine getirmesi için gerekli yetkileri fazlasıyla içeren ve iptal edildiği 28.08.2000 tarihine kadar Yüklenici’nin hiçbir sorun yaşamadan kullandığı 15.12.1999 tarihli vekaletnameden daha kapsamlı bir vekaletnameyi 12.01.2007 tarihinde müteahhide vermiştir.

Söz konusu vekaletnamede müteahhide verilmeyen tek yetki, uygulanması serbest ve yarışmacı bir piyasa ortamında yapılan ihale sonunda düzenlenen sözleşme gereği olan ve ilgili belediye tarafından da onaylanan tadil projelerin değiştirilmesi yetkisidir. Projesine ve sözleşmesine uygun olmadan yapılan mevcut inşaatların Arsa Sahibi Kooperatif tarafından olduğu gibi kabul edilmesi, projesine ve sözleşmesine uygun yapılmayan mevcut inşaatlara göre projelerin değiştirilmesi demektir ki, Arsa Sahibi Kooperatif, sözleşmesine ve projesine uygun olmadan yapılan mevcut inşaatları kabul etmek zorunda değildir. İnşaatlar sözleşmesine ve projesine uygun olarak yapılmışsa, projelerin değiştirilmesine zaten ihtiyaç olmayacaktır.

Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin “akdin aynen ifasına” Yargıtay’ın “akdin aynen ifasına” ifadesinin “sözleşmenin yürürlükte olduğu” şeklinde anlaşılması gerektiği yönündeki onama kararı sonrası, ilgili belediye tarafından mühürlenerek yapımı durdurulan inşaatların, mahkemece de yürürlükte olduğu ve aynen uygulanacağı karara bağlanan sözleşmeye ve projelerine uygun yapılması ve yapmayacağının da kesinlik kazanması üzerine Arsa Sahibi Kooperatif, mahkemeden sözleşmenin sona erdirilmesini istemiştir. Arsa Sahibi Kooperatif’in bu isteği haklı sebepli bir fesih talebidir. Bunun kanıtı da; yapımı mühürlenerek durdurulan inşaatların, tarafların mutabakatıyla, imar planına, plan notlarına ve taraflar arasındaki sözleşmeye göre hazırlanan, ilgili belediyenin de onayladığı tadil projelerin ruhsata bağlatılması için, ilki inşaatların mühürlenerek yapımının durdurulduğu ay, en sonuncusunun ise 2015 yılı içinde olmak üzere Arsa Sahibi Kooperatif’in yedi, yetkisi olmadığı iddia edilen Yüklenici’nin de, Arsa Sahibi Kooperatif’in verdiği vekaletnameleri kullanarak üç, toplam on kez yapılan başvuruya; ilgili belediyenin, kendisinin onayladığı projeleri ruhsata bağlamamasının, yetki eksikliğinden değil, ruhsata bağlatılması istenen inşaatların “projesine hilafı”  hususlar nedeniyle olduğu yönündeki resmi yazılarıdır.

İnşaatlar, İmar Kanunu’ na, Ankara İmar Yönetmeliği’ ne, İmar Planı’na, plan notlarına, taraflar arasında düzenlenen eser sözleşmesine, sözleşmenin eki özel teknik şartnamesine göre hazırlanan, ilgili belediye tarafından da onaylanan tadilat projeleri, ruhsata bağlatılmadan yapılmıştır. Projeleri ruhsata bağlatılmadan yapılan inşaatlar, projelerine uygun yapılmamıştır. Projesine uygun yapılmayan inşaatlar ilgili belediye tarafından mühürlenerek yapımı durdurulmuştur. Mühürlenerek yapımı durdurulan inşaatların projelerine aykırılıkları teknik olarak yerinde giderilememiştir. Yıkılıp, onaylı projelerine uygun yeniden yapılmadan da giderilemeyecektir.

Bu nedenlerle, onaylı projelerine uygun olmadan yapılan mevcut inşaatlara göre projelerin değiştirilmesi, yani sözleşmeye ve projesine göre yapılmayan inşaatlara göre projelerin değiştirilmesi, bunun içinde proje değişikliği yetkisinin verilmesi istenmiştir.

Yukarıda yapılan tüm açıklamalar dikkate alındığında, Yüklenici’nin, İmar Kanunu’na, Ankara İmar Yönetmeliği’ne, taraflar arasındaki sözleşmelere, sözleşmelerin eki teknik şartnamelere ve onaylı projelere uygun inşaat yapmayacağı açıktır. Bu sebeple, Arsa Sahibi Kooperatif’in güvenin kalmadığı Yüklenici ile yapılan sözleşmeleri haklı sebeple feshetmekten başka çaresi kalmamıştır.

Dava konusu olayda Arsa Sahibi Kooperatif’in, Yüklenici’ye karşı artık güveni kalmamıştır. Sözleşme tarafları <sözleşmeye devamı onlardan beklenmeyecek ölçüde> birbirlerine güvenlerini yitirmişlerse sözleşmeyi bozabilirler; tarafların güven duygusu, sözleşmenin kaleme alınışındaki özensizlikten fırsat yaratma biçiminde zedelenebileceği gibi, tarafların birbirlerine ağır hakaret ve iftirada bulunmaları, birbirlerini ağır biçimde yaralamaları şeklinde de yok olabilir. Güvenin yitirilmesi nedenine dayanan bozma (fesih) hakkı TMK. md. 2 çerçevesinde değerlendirilmelidir. Örneğin, yüklenici sözleşmenin kendisine yüklediği yapı izni almadan inşaata başlarsa, inşaat onaylanmış projeye aykırı olarak meydana getirilmişse, eser teslim tarihinde tamamlanamamışsa, arsa sahibi mevcut sözleşmeye rağmen başka bir yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak arsayı ikinci yükleniciye teslim etmişse, tarafları birbirlerini karşılıklı olarak suçlayarak eserin ortaya çıkmasını engellemişlerse, taraflar kusurlarıyla sözleşmenin feshine neden olmuşlarsa onların güven duygusu <sözleşmeye devamı onlardan beklenmeyecek ölçüde> sarsılmış sayılır ve bu durum sözleşmeyi bozma nedeni sayılabilecektir.

Eser sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi, kural olarak geriye etkili hukuki sonuçlar doğurur. Bunun anlamı, sözleşme hiç yapılmamış gibi ortadan kalkar. Bu durumda, sözleşme yüklenicinin temerrüdü sonucu iş sahibi tarafından feshedilmiş ise, yüklenici fesih zamanına kadar yaptığı işin bedelini TBK. m. 77 vd. (BK. m. 61 vd.) hükümleri uyarınca sebepsiz zenginleşme kurallarına göre talep edebilir.

İnşaat ruhsatına ve imar mevzuatına aykırı olarak yapılan inşaatlarda, bu aykırılık giderilmeden oturma izni verilmez. Gabari dışı inşaat yapılması, balkonların projedekine uygun olmaması, fazladan kat çıkılması, inşaatın komşu parsele taşmış olması gibi durumlarda bunu görmekteyiz.

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre her türlü inşaatın ruhsata bağlı olarak yapılması gerekir. Kaçak ve ruhsata aykırı kısımların yıkılması yasanın emredici kuralı gereğince zorunludur.Bu nedenle bunların ekonomik varlıklarından söz edilemez. Binada kaçak kat veya projeye aykırı olarak yapılmış kısımlar varsa, mahkemece öncelikle tadilat projesi alınarak veya projeye aykırı kısım yıkılarak inşaatın projeye uygun hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.

İnşaatın yasal hale getirilmesi mümkün değilse, arsa sahibi sözleşmeyi feshetmekte haklı sayılacaktır. Kaçak yapılan ve yıkılması gereken binalarla ilgili olarak yüklenicinin edimlerini yerine getirdiği söylenemez.Yıkılması gereken binanın arsa sahibinin malvarlığında artı değer yaratması söz konusu olmayacağından, bu durumda müteahhit arsa sahibinden herhangi bir talepte de bulunamaz.

Nitekim konuya ilişkin olarak Yargıtay 15. Hukuk Dairesi konuya ilişkin olarak “Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi halinde taraflar fesihten önce edimde bulunmuşlarsa bunları geri vermeleri gerekir. Davalı arsa sahibinin yükleniciye ödediği bedel ve üzerine geçirdiği arsa payı yoktur. Yüklenici ise fesihle ilgili mahkeme kararında kabul edildiği üzere proje ve ruhsatına göre inşaatı % 45 seviyesinde yapmıştır. Belli aşamaya gelen inşaatın arsadan sökülüp yükleniciye iadesi düşünülemeyeceğinden imara, projesi ve ruhsatına uygun yararlanılması mümkün ve arsa sahibinin mal varlığında artışa neden olan imalat bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yükleniciye verilmesi gerekir.

Dosyadaki bilirkişi kurulu rapor ve ek raporları ile K. Belediye Başkanlığı’nın 17.06.2003 gün 187318 sayılı yazısına göre inşaatın ruhsat ve eklerine aykırılık nedeniyle mühürlendiği ve aykırılık yasal süresi içinde giderilmediğinden yıkım kararı verildiği anlaşılmış ise de yasal hale getirilmesi halinde arsa sahibi bundan yararlanacağı ve mal varlığında artış olacağı halde inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmamıştır. İnşaatın da henüz yıkılmadığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, proje tadilatı yapıp ruhsatı buna göre yenilemek veya inşaatı tamamen yıkmaksızın ruhsat ve eklerine aykırı kısımları kaldırmak suretiyle inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin ilgili belediyeden sormak ve bilirkişi kurulundan ek rapor almak suretiyle saptamak,yasal hale getirilemiyorsa şimdiki gibi davayı reddetmek, mümkün oluyorsa bunun için gerekli olan tüm giderlerin belirlenerek feshin kesinleştiği tarih itibariyle hesaplanacak imalat bedelinden düşülerek kalanına hükmetmek olmalıdır. Bu hususlar üzerinde durulmaksızın eksik inceleme sonucu yazılı şekilde davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir” şeklinde karar vermiştir.

ODTÜ İnşaat Mühendisliği Bölümü Öğretim Üyeleri Prof. Dr. Erdem Canbay ve Prof. Dr. Murat Altuğ Erberik tarafından hazırlanan 28.02.2018 tarihli görüşün sonuç kısmında:

“1. Özellikle 27009 ada’da bulunan yapıların inşaat kaliteleri çokdüşüktür. Onaylı projeleriyle birçok uyumsuzlukları vardır. Buna ek olarak söz konusu yapıların inşaatıtamamlanamadığından yapım malzemeleri çok uzun süredir farklı dış hava koşullarına maruz kalmıştır. Bu durum, malzemenin mekanik özellikleriaçısından olumsuzluk yaratmaktadır.

2. Mevzubahis uyumsuzluklardan dolayı belediyeye yapılan birçokbaşvurununhiçbirisinde yapı içininşaat ruhsatı alınamamıştır.

3. İnşaat ruhsatı alınabilmesi içinyüklenicinin yapıları tashih ederek onaylı projesine uygun hale getirmesi gerekmektedir.

4. Bazı uyumsuzluklar eğer kooperatif uygun görürse kabul edilip onaylı proje tadilatına gidilebilir.

5. Yapının gabari kotları yüksekte olup imar planıyla uyumsuzdur. Eğer toplam yükseklik sınırı içinde kalınıyorsa tüm hak sahiplerinin rızasıyla bu fark projeye işlenebilir bir durumdur. Eğer imar yükseklik sınırı aşılıyorsa son katın yıkılması veya yıkılıp daha alçak yapılması ile çözülebilir. Son ve çokdüşük olasılıklı çözüm ise o bölgeiçin belediyenin sınırı yükseltmesiyönünde olacaktır.

6. İncelemeamaçlıaçılmış olan tüm kolon ve kiriş pas paylarının hepsinde etriyeuçlarının deprem şartnamesine uygun yapılmadığıgörülmüştür. Bu durum olası bir depremde yapının toptan göçmesine dahi sebep olabilir. Bundan dolayı tüm yapıların tüm kolon ve kirişlerinin tamir edilmesi gerekmektedir.

7. Yapı iç yüksekliği bazı noktalarda 2.40 metrenin altındadır. Bu durumda yapı içininşaat ruhsatı alınması mümkündeğildir.

8. İç yüksekliklerin (bitmiş yapıda taban üstünden tavan altına mesafe) inşaatlartamamlandığındabirçok noktada 2.40 metreyi sağlamasımümkündeğildir. Bu durumda iskân ruhsatı alınması da mümkündeğildir.

9. Mevcut bir yapıda iç yüksekliği artıracak bir müdahaleşeklibulunmadığından bu yapıların yıkılıp yenisini yapmaktan başka bir çözümgörülememektedir” kanaatine varılmıştır.

Yukarıda yapılan açıklamalardan anlaşıldığı üzere, söz konusu dosyada davacıların talepte bulundukları inşaat bedeli talebi tamamen haksızdır. Zira, Yargıtay kararında da belirtildiği üzere, Yüklenicinin böyle bir talepte bulunabilmesi için, “…imara, projesi ve ruhsatına uygun yararlanılması mümkün ve arsa sahibinin mal varlığında artışa neden olan imalat …” olması gerekir. Oysaki dava konusu olayda Yüklenici tarafından yapılan inşaat imara, projeye aykırı olup, yıkılıp yenisini yapmaktan başka da çare bulunmamaktadır. Hal böyle olunca, davacıların bu talepleri haksızdır.

SONUÇ

Yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, somut olayda,

1) S.S. Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi (Yüklenici Kooperatif), Yüklenici Mehmet Baki Altıntaş ile yaptığı her iki “Düzenleme Şeklinde Ev Karşılığı Satış Vaadi ve Devir Sözleşmesi”nden kaynaklanan haklarını S.S. Sağlık Şifa Konut Yapı Kooperatifi (Arsa Sahibi Kooperatif)’ne karşı ileri süremeyeceği,

2) Yüklenici’nin, kendi kusuruyla inşaatın durmasına sebebiyet verdiğinden dolayı şantiye giderleri talebinde bulunmasının mümkün olmadığı,

3) Haklı sebeple sözleşmeyi fesih iradesini ortaya koyan Arsa Sahibi Kooperatif’in, söz konusu sözleşmenin feshi sebebiyle uğramış olduğu müspet zarar kapsamındaki, kooperatife düşecek konutların kira kaybı, ortak yerler ile yüzme havuzundan yararlanamama ve lokantadaki kar kaybı şeklinde oluşan zararları ve cezai şart talebinde bulunabileceği,

4) Yüklenici tarafından yapılan inşaat, imara, projeye aykırı olduğu ve yıkılıp yenisinin yapılmasından başka çare bulunmadığından, inşaat bedelinin talep edilemeyeceği,

sonuç ve kanaatine varmış bulunmaktayız.

İşbu kanaatimiz hukukî uzman görüşü olarak takdirlerinize arz olunur

Saygılarımızla, 12.03.2018.

Doç. Dr. Süleyman YILMAZ

Ankara Üni. Hukuk Fak.

Medeni Hukuk ABD

Öğretim Üyesi

(Dekan Yardımcısı)

DAVA KONUSU YAPILARLA İLGİLİ KOOPERATİFİN GÖRÜŞLERİ

Serbest ve yarışmacı bir piyasa ortamında yapılan ihale sonunda; S.S.Sağlık Şifa Konut Yapı Kooperatifi ile Yüklenici Mehmet Baki ALTINTAŞ arasında,  26.09.1996 tarihinde; “DÜZENLEME ŞEKLİNDE EV KARŞILIĞI SATIŞ VAADİ VE DEVİR SÖZLEŞMESİ”, niteliği itibarıyla “ESER SÖZLEŞMESİ” düzenlemiştir.

Yüklenici Mehmet Baki ALTINTAŞ ihaleyle, üretilecek yapıların % 53.66 sının karşılığında yapımını üstlendiği işi,inşaatların yapımınıiyi niyetten yoksun bir yaklaşımla, sözleşmenin tarafı arsa sahibi kooperatifin onayı,  sözleşmeden kaynaklanan bir yetkisi de olmadan ve henüz bir hakka sahip olmadan 25.09.1996 tarihinde, 3 (Üç) konut bedeli karşılığında, tacir olmayan ve bu nedenle de kooperatifin yaptığı ihaleye katılamayan ve katılamayacak S.S. Çağdaş Konut Yapı Kooperatifine devretmiştir. S.S. Çağdaş Konut Yapı Kooperatifi, Mehmet Baki ALTINTAŞ’ tan devraldığı işi bir başka firmaya yaptırmıştır.

(Arsa sahibi kooperatif, işin devrini, sözleşmenin feshi nedenlerinden saymaktadır. Mahkeme, sözleşmenin tarafı kooperatifin onayı olmadan, sözleşmeye aykırı, iyi niyet taşımayan, yasaların koruyamayacağı bir yaklaşımla işin devrine ve S.S. Çağdaş Konut Yapı Kooperatifinin davadaki taraf sıfatına açıklık getirmemiştir.)

(Bu devirle ilgili olarak Yüklenici Mehmet Baki ALTINTAŞ yargılama sürecinde, ihaleyle yapımını üstlendiği işi devretmesini, “haklarının temliki” olarak göstermiştir. Mahkemenin, düzenlenen temliknamenin on beş gün içinde dosyaya konması yönünde aldığı karara karşı yapımcı, verilen süre içinde böyle bir temlikname olmadığı için vermemiş, verememiştir. Bunun yerine 26.09.1996 tarihinde yapımını üstlendiği işi, 25.09.1996 tarihlinde,  S.S. Çağdaş Konut Yapı Kooperatifine devrettiğine ilişkin “devir sözleşmesini” mahkemeye vermek durumunda kalmıştır. Mahkeme bu durumu da değerlendirmemiştir.)

(Sözleşmeye göre yapımcının devredebileceği bir hakka sahip olması, ancak yükümlülüklerini eksiksiz ve zamanında tamamlayıp iskan izni aldıktan sonra oluşacaktır. İnşaatları tamamlayıpiskan izni almadan önce yapımcının devredebileceği bir hakkı yoktur. Olmayan bir hakkın devride söz konusu olamaz. Olsa olsa oluşacak bir hak olur ki o da hiçbir zaman oluşmadı.)

Taraflar anlaşarak,  başvuru tarihinde yürürlükte olan İmar Planına göre yapımını kararlaştırdıkları, ilgili belediye tarafından da ruhsata bağlanan projelere göre yapıların yapımına başlanmıştır.

Yapılara başlanmasından hemen sonra; ilgili belediye tarafından değiştirilen imar planının yerine getirilen yeni İMAR PLANIYLA, KAMUYA YAPILAN TERKLERİN KARŞILIĞINDA; “Kat Sayısının 8 kattan 10 kata çıkarılması” “Yapı İnşaat Alanının 1.60 dan 1.80 yükseltilmesi” gibi kazanımlardan yararlanmak ve ruhsata bağlı eski projelerde konut olarak düzenlenen kimi alanlarında iş yerine dönüştürülmesi amacıyla; tarafların ortak kararıyla, değişen İmar Planına göre hazırlanmış ruhsata bağlı projelerin yapımından tamamıyla vazgeçilmiştir.

Tarafların kararıyla yapımından bütünüyle vazgeçilen ruhsata bağlı eski projelerin yerine, taraflar arasında düzenlenen ESER SÖZLEŞMESİNE ve yürürlüğe giren yeni İMAR PLANI VE PLAN NOTLARINA uygun olarak yeniden hazırlanan, ilgili belediye tarafından da 30.07.1998 – 21.01.2000 tarihlerinde onaylanan YENİ TADİLAT PROJELERİ, YÜKLENİCİ TARAFINDAN;

3194 sayılı İmar Kanununun 21. Maddesi,

“… bütün yapılar için …belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır”.

Ankara imar yönetmeliğinin 82-01/a Maddesi,

“Yapılacak olan her türlü yeni yapı, ruhsat alınmış yapılarda ilâve ve esaslı tadilâtlar için mülk sahipleri veya yasal vekilleri tarafından ilgili belediyesinden yapı izni alınması zorunludur.”

Taraflar arasında düzenlenen Eser Sözleşmesinin,

PROJELERİN TASDİKİ VE İNŞAAT RUHSATI ALINMASI BAŞLIKLI 7. MADDESİ: “Yapılacak konutlara ait mimari, statik, kalorifer sıhhî tesisat, elektrik tesisatı, bahçe ve çevre tanzimi projeleri, alt yapı projeleri ile yapılabilecek spor ve dinlenme tesislerine ait projeler tarafların karşılıklı mutabakatı ile tanzim ettirilerek, ilgili mercilerin onayına sunulacak, onayı müteakip inşaat ruhsatı alınacaktır.Yapılacak inşaatın fenni, hukuki ve mali her türlü sorumluluğu Müteahhit’ e ait olacak ve projelere ait her türlü izin ve mali giderler Müteahhitçe karşılanacaktır. Tüm projelerin onaylı birer sureti ile alınacak tüm ruhsatların onaylı birer sureti Kooperatife verilecektir.

İNŞAATIN SÜRESİ VE GECİKME CEZASI BAŞLIKLI 10. MADDESİ:“Müteahhit tarafından yaptırılacak projeler öncelikle avan halde iken kooperatifin onayı alınacak ve daha sonra hazırlanacak olan tatbikat projelerinde de kooperatifin onayı alındıktan sonra belediyeye tasdike verilecektir. Projelerde vuku bulacak her türlü değişiklik durumunda kooperatifin onayı alınacaktır.

Özel Teknik Şartnamenin,

PROJELER BAŞLIKLI 1. MADDESİ: “sözleşme konusu inşaatlara ait tüm mimari, statik, tesisat, elektrik, alt yapı, çevre tanzimi ile planlanacak oturma grupları ve spor tesislerinin tüm uygulama ve detay projeleri müteahhit tarafından hazırlattırılacak, kooperatifin imza karşılığı oluru alındıkça, ilgili idarenin onayına sunulacaktır…..”

Hükümlerine aykırı olarak ruhsata bağlatılmadan, bir başka anlatımla YAPI İZNİ (RUHSAT) alınmadan, Taraflar arasında anlaşmazlık ve dava konusu mevcut inşaatlar yapılmıştır.

Arsa sahibi kooperatifin sözlü ve yazılı sürekli uyarılarına rağmen; kabul edilebilir hiçbir haklı neden olmadan, YAPI İZNİ (RUHSAT) alınmadan, yapımcının işine ve çıkarına geldiği gibi yapılan ve yapımı sürdürülmek istenen YAPILAR, taraflar arasında düzenlenen ESER SÖZLEŞMESİNE, SÖZLEŞMENİN EKİ ÖZEL TEKNİK ŞARTNAMESİNE ve KAMU DÜZENİYLE İLGİLİ İMAR MEVZUATINA ( İmar Kanununa, Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğine, İmar Planı ve Plan Notlarına, sözleşmeyle uygulanması kararlaştırılan onaylı projelerine, ülkemizde yapılarla ilgili yürürlükte olan yönetmelik ve standartlara) AYKIRI YAPILMIŞTIR.

Arsa sahibi kooperatif, Sözleşmesine, Sözleşmenin Eki Özel Teknik Şartnamesine ve Kamu Düzeniyle İlgili İmar Mevzuatına uygun yapılması, sözleşme ve imar mevzuatı gereği olan yapıların, Sözleşmesine, Sözleşmenin Eki Özel Teknik Şartnamesine ve Kamu Düzeniyle İlgili İmar Mevzuatına, özelliklede sözleşmeyle uygulanması kararlaştırılan onaylı projelerine uygun olmadan, yapımcının keyfine, kişisel tercihine, işine ve çıkarına geldiği gibi yapılan AYIPLI MEVCUT YAPILARI kabul etmek durumunda değildir.

Yapıların, Yapı izni (ruhsat) alınmadan, sözleşmesine ve projelerine uygun olmadan yapılması, arsa sahibi kooperatifin çok sayıda, sözlü ve yazılı uyarılarına rağmen yapımın olduğu gibi sürdürülmesi ve sürdürülmek istenmesi karşısında arsa sahibi kooperatif; karşılıklı, anlaşarak sözleşmenin sonlandırılması girişimlerinde bulunmuştur. Bu girişimlerinden bir sonuç alamayan arsa sahibi kooperatif, yapımcının kullanmakta olduğu ve hiçbir sorunla karşılaşmadan sorumluluklarını eksiksiz ve zamanında yerine getirmesi için gerekli olan bütün yetkileri fazlasıyla içeren 15.12.1999 tarihli vekaletnameyi 28.08. 2000tarihinde, iptal etmek ve sözleşmeyi sonlandırmak durumunda kalmıştır.

Fesih ihbarını kabul etmeyen ve 15.12.2000 tarihinde, “feshin haksız olduğunun tespitine ve akdin aynen ifasına karar verilmesi” yönünde dava açan yapımcı, YAPI İZNİ ALMADAN, Sözleşmesine, Sözleşmenin Eki Özel Teknik Şartnamesine ve Kamu Düzeniyle İlgili İmar Mevzuatına uygun olmadan, işine ve çıkarına geldiği gibi yaptığı AYIPLI YAPILARI, yasal hale getirme, bunun içinde, projelerine aykırılıklarını gerekli teknikleri kullanarak yerinde giderme, yerinde giderilemeyecek aykırılıklarını da yıkıp projesine uygun yeniden yapma yönünde hiç bir girişimde bulunmamıştır.

Bunun yerine, mevcut yapıları bir an önce yıkılamaz bir seviyeye getirmek ve arsa sahibi kooperatifi,nefaset karşılığında kabule mecbur bırakmak amacıyla, ilgili belediye tarafından yapıların mühürlenerek yapımının durdurduğu 21.03.2001 tarihine kadar (SEKİZ AY DAHA) YAPIMI HİÇ ARA VERMEDEN, AYNEN SÜRDÜRMÜŞTÜR.

Yapımı kararlaştırılan onaylı, ancak ruhsata bağlatılmamış onaylı tadilat projelerine ve sözleşmesine uygun olmadan yapılan AYIPLI YAPILAR, ilgili Çankaya Belediyesi tarafından ruhsata bağlatılmadığı için varlığı kabul edilmeyen onaylı tadil projelerine göre değil, uygulanmasından vazgeçilen ruhsata bağlı eski projeleri yönünden incelenerek 21.03.2001 tarihinde, ruhsata bağlı projelerine aykırılıklar nedeniyle, 3194 sayılı İmar Yasasının 32/1. Maddesi uyarınca mühürlenerek yapımı durdurulmuş, 32/5. Maddesi uyarınca da ruhsata bağlı projesine aykırı kısımların yıkılmaları kararlaştırılmıştır.

21.03.2001 tarihinde, ilgili belediye tarafından mühürlenerek yapımı durdurulan dava konusu RUHSATSIZ “KAÇAK”  YAPILARIN, onaylı tadil projelerinin ruhsata bağlanması ve yapıların yasal hale getirilmesi amacıyla arsa sahibi kooperatif; ilki, yapı tadil zaptı ve mühürleme tutanakların düzenlendiği ay içinde, sonuncusu da 2015 yılında olmak üzere ON KEZ, ilgili belediyeye başvurmuştur. Kooperatifin sözleşmeye uygun verdiği vekaletnameleri kullanarak yapımcıda İKİ KEZ başvuruda bulunmuştur.

Çankaya Belediyesi, ruhsata bağlatılması istenen mevcut AYIPLI YAPILARIN, RUHSATA BAĞLI PROJELERİNE AYKIRI YAPILDIKLARI GİBİ,   ONAYLI TADİL PROJELERİNE DE AYKIRI yapılmaları nedenleriyle onayladığı projeleri ruhsata bağlamamıştır. Yapılar, halende ruhsata bağlanamamaktadır.

Yapımcı, Çankaya Belediyesinin onayladığı projeleri ruhsata bağlamayan uygulamalarını, yasalara uygun, haklı ve yerinde bulduğu için, hiçbir zaman itiraz ve dava konusu yapmamıştır.

Yapımcının 15.12.2000 tarihinde açtığı ve Ankara Altıncı Ticaret mahkemesinde görülen dava, 31.12.2002 tarihinde, yapımcının talepleri doğrultusunda, “Davalının tek yanlı olarak taraflar arsındaki sözleşmeyi fesih etmesinin haksız ve geçersiz olduğunun tespitine, akdin aynen ifasına,” yönünde karara bağlanmıştır. Bu karar Yargıtay 15.Hukuk Dairesi 2002/6299 E. 2003/1259 Kararıyla bozulmuştur.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin, “eksik inceleme”  nedeniyle kooperatif lehine bozma kararına uyan Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi, yeniden yapılan yargılama sürecinde, İmar mevzuatı ile belirlenmiş kuralları ve sınırları yok sayarak, taraflar arasında yapılmış sözleşmeyi, ayrılmaz eki özel teknik şartnameyi görmezden gelerek:

-          Yargıtay’ın; “…inşaatın bu şekliyle imara, plan ve projesine aykırı olup olmadığı plan ve proje tadilatı dışında ileride iskan ruhsatı alınmaya uygun hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı”,

-          “İnşaatın yapımı sırasında işin mukaveleye aykırı olduğu ileri sürülerek fesih istendiğine göre, yapılan imalatın sözleşmeye, uygun yapılıp yapılmadığı kesin olarak saptanmadan fesihle ilgili sağlıklı bir sonuca varılması mümkün değildir.” görüşleri,

-          Dava konusu mevcut yapıların, “onaylı ancak ruhsata bağlatılmamış tadilat mimari projelerine aykırı yapıldığı”, “tadilat mimari projelere ruhsat verilmeme nedeninin ise binaların gabari değerlerinin onaylı mimari projelerine aykırı olduğu, aykırılıkların teknik olarak yerinde düzeltme yapma imkanının olmadığı, dolayısıyla ancak yeni bir tadilat mimari proje ile düzeltilebileceği” yönünde, mahkemenin istemesi üzerine Çankaya Belediyenin mahkemeye gönderdiği yazıları,

-          10.11.2004 tarihli bilirkişi raporundaki “söz konusu inşaatın plan, projesine uygun yapılmadığı, özensiz yapıldığı,”18.04.2005 tarihli ek raporundaki “inşaatlardaki imalat hatalarının düzeltilebileceği veya projede yapılacak tashihat ve tadilatlar ile gerekli izin alınabileceği ve iskanı engellemeyeceği, ancak BU HALİ İLE İSKAN ALINMASINA ENGEL OLACAĞI” tespitleri,

-          Arsa sahibi kooperatifin bilirkişilerin yanlı ve art niyetli raporlarına yaptığı itirazları,

YETERİNCE, ÖZELLİKLE; “inşaatın bu şekliyle imara, plan ve projesine aykırı olduğu, aykırılıkların teknik olarak yerinde düzeltme yapma imkanının olmadığı, ancak yeni bir tadilat mimari proje ile düzeltilebileceği,” yönünde Çankaya Belediyesinin yazıları DİKKATE ALMADAN, KARARIN GEREKÇESİNDE YER ALAN:

-          Taraflar arasında hiçbir zaman anlaşmazlık ve dava konusu olmamış, ilgili belediye ile yapımcı arasında dava konusu olmuş, yapımından vazgeçilmiş ruhsata bağlı yapıların aykırılıklarıyla ilgili idari yargı kararlarını, ruhsata bağlatılmamış dava konusu mevcut yapıların aykırılıklarıyla ilişkilendirerek, görülmekte olan dava konusu mevcut yapıların sözleşmesine ve imar mevzuatına aykırılıklarının, “DAHA ÖNCE VERİLMİŞ TÜM YIKIM VE PARA CEZASI KARARLARINDA HUKUKA UYARLIK BULUNMADIĞINDAN DERECATTAN GEÇEREK KESİNLEŞMİŞ İDARİ YARGI KARARLARIYLA SABİT OLDUĞU”, değerlendirmeleri ve

-          “inşatların genel olarak tekniğine, imara, plan ve projesine uygun yapıldığı, münferit aksaklıklar olduğu, bunların ince işler aşamasında projesine uygun hale getirilebilecek nitelik ve kapsamda bulunduğu, 4-12-13 sayılı parseller için belediyece gabari tutanakları ile saptanmış kotların onayla tashihat şeklinde işlenmesi halinde inşaat ruhsatı alınabileceği, sorunun sadece mevcut 30.07.1998 onay tarihli tadilat projelerine gabari tutanağındaki kotların işlenmesi suretiyle çözümlenebilecek nitelikte olduğu, proje tadilatı dışında ileride iskan ruhsatı alınmasına engel bir hal olmadığı.” tespitleri ile çelişen yönde;

TARAFLAR ARASINDA ANLAŞMAZLIK VE DAVA KONUSU MEVCUT YAPILARIN, TARAFLAR ARASINDA DÜZENLENEN ESER SÖZLEŞMESİNE, SÖZLEŞMENİN EKİ ÖZEL TEKNİK ŞARTNAMESİNE UYGUN YAPILIP YAPILMADIĞINI HİÇ, KAMU DÜZENİYLE İLGİLİ İMAR MEVZUATINA UYGUN YAPILIP YAPILMADIĞINI İSE, GEREĞİ VE ÖNEMİ ORANINDA İNCELEMEDEN KARAR VERMİŞTİR.

Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin kararı bile, arsa sahibi kooperatifin taraflar arasında anlaşmazlık ve dava konusu mevcut inşaatların, uygulanması kararlaştırılan tadilat projelerinin ruhsata bağlanmadan yapıldığının, tadilat projeleri ruhsata bağlatılmadan yapılan inşaatların projelerine aykırı yapıldığının, projelerine uygun yapılmayan inşaatların mevcut haliyle YAPI İZNİALAMADIĞININ ve alamayacağının, tamamlanması durumunda da İSKAN İZNİ ALAMAYACAĞINI göstermektedir.

Kararın gerekçesinde yer alan; “belediyece gabari tutanakları ile saptanmış kotların onayla tashihat şeklinde işlenmesi halinde inşaat ruhsatı alınabileceği, sorunun sadece mevcut 30.07.1998 onay tarihli tadilat projelerine gabari tutanağındaki kotların işlenmesi suretiyle çözümlenebilecek nitelikte olduğu” ifadesi, mevcut yapıların gabari kotlarına uygun olmadan yapıldığını göstermektedir.

İnşaatların, İmar Planıyla belirlenmiş ve imar planı değişmeden değiştirilemeyecek kotlarına uygun olmadan yapılması, imar planıyla belirlenmiş ölçülerin aşılması ve belediyece gabari tutanakları ile saptanmış kotların onayla tashihat şeklinde işlenmesi halinde ancak inşaat ruhsatı alınabilecek olması bile, arsa sahibi kooperatifin kabul etmek mecburiyetinde olup olmadığı bir yana, İmar Planı değiştirilse bile, Mahkemenin istemi üzerine Çankaya Belediyesinin mahkemeye gönderdiği 02. 09.2005 tarih ve 26352 sayılı; “tadilat mimari projelere ruhsat verilmeme nedeninin ise zabıtta konu edilen gabari tutanağında görülen değerlerine göre binaların yapıldığı, bu gabari değerlerinin onaylı mimari projelerine aykırı olduğu, bir başka değişle gabari kotlarının tadilat mimari projeye işletilmediği, teknik olarak yerinde düzeltme yapma imkanının olmadığı, dolayısıyla ancak yeni bir tadilat mimari proje ile düzeltilebileceği”; yazısında belirttiği gibi mümkün değildir.

Nitekim mahkeme kararı sonrası, mahkeme kararına rağmen, imar planıyla belirlenmiş kotlarına uygun yapılmayan inşaatlar, ilgili belediye tarafından ruhsata bağlanmamıştır.  Halende bağlanamamaktadır.

Mahkemenin mevcut inşaatların, “PROJE TADİLATI DIŞINDA İLERİDE İSKAN RUHSATI ALINMASINA ENGEL BİR HAL OLMADIĞI” yönündeki tespiti ise, gerçeği ve kooperatifin iddialarını doğruluğunu yansıtmaktadır. Mahkemenin bu görüşü ve tespiti de dava konusu mevcut inşaatların, projeleri ruhsat bağlatılmadan yapıldığının, projeleri ruhsat alınmadan yapılan inşaatların projelerine aykırı yapıldığının ve mevcut haliyle inşaat izni, tamamlanması durumunda da iskan izni alamayacağının, mahkemece de kabul edildiğini göstermektedir.

Mevcut inşaatların bu aşamada inşa izni, tamamlanması durumunda iskan izni alabilmesi, ancak inşaatların İmar Planı ve Plan Notlarına uygun yapılmış olması ya da İmar Planı ve Plan Notlarına uygun yapılmış inşaatlara göre projelerin değiştirilmesiyle mümkündür.

İmar Planı ve Plan Notlarına aykırı yapılmış mevcut inşaatlara göre projelerin değiştirilmesi ile inşaat izni ve iskan izni alınamaz. Bu da, yapımcının hiçbir biçimde doğru olmayan iddialarının, yapımcının isteklerine uygun rapor düzenleyen bilirkişilerin görüşlerinin aksine, dava konusu mevcut yapıların projeleri ruhsata bağlatılamadan yapıldığını, projeleri ruhsata bağlatılmadan yapılan yapılarında ruhsata bağlatılmayan projelerine aykırı yapıldığını ve YAPILARIN BU HALİYLE YAPI İZNİ, TAMAMLANMASI HALİNDE DE İSKAN İZNİ ALAMAYACAĞININ GÖSTERGESİDİR.

MAHKEMENİN KENDİ TESPİTLERİ, DEĞERLENDİRMELERİ VE GÖRÜŞLERİYLE ÇELİŞEN, GERÇEK DURUMLA UYUŞMAYAN “DAVALININ TEK YANLI OLARAK TARAFLAR ARASINDAKİ SÖZLEŞMENİN FESHETMESİNİN HAKSIZ VE GEÇERSİZ OLDUĞUNUN TESPİTİNE, AKDİN AYNEN İFASINA”  YÖNÜNDEKİ KARARI, SORUNUN ÇÖZÜMÜNE HİÇ BİR KATKISI OLMAMIŞTIR.

Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 08.03.2006 gün ve E.2003/668, K.2006/74 sayılı, “AKDİN AYNEN İFASINA” kararı sonrası, arsa sahibi kooperatif, Yargıtay’ın kararını beklemeden, taraflar arasında anlaşmazlık ve dava konusu RUHSATSIZ “KAÇAK” yapıların, yargı kararıyla da yürürlükte olduğu karara bağlanan sözleşmeye ve imar mevzuatına uygun yapılması için fesih ihbarıyla birlikte iptal ettiği ve iptal edildiği tarihe kadar kullanılan 15.12.1999 tarihli vekaletnamelerden daha geniş yetkiler içeren SÖZLEŞMEYE UYGUN VEKALETNAMELERİ İDDİALARIN AKSİNE DÜZENLEYEREK YAPIMCIYA VERMİŞTİR.Verilmeyen tek yetki, tadilat projeleri yetkisidir. İddiaların aksına Vermediği yönündeki mahkeme kararı doğru değildir. Sözleşmede tadilat projeleri değişikliği yetkisi yoktur

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin “AKDİN AYNEN İFASINA” ifadesinin “SÖZLEŞMENİN YÜRÜRLÜKTE OLDUĞU” şeklinde anlaşılması gerektiği yönündeki 2006/6990 sayılı onama kararı sonrası da; arsa sahibi kooperatif, olumlu ve yapıcı yaklaşımını kesintisiz sürdürmüş, BİLİRKİŞİLERİN GÖRÜŞLERİNİN AKSİNE sözleşmeye uygun verdiği vekaletlerin dışında gerekmesi durumunda, gerekli olacak DİĞER YETKİLERİ DE VERECEĞİNİ NOTER KANALIYLA YAPIMCIYA BİLDİRİLMİŞTİR.

Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin, “akdin aynen ifasına” kararının uygulamadaki karşılığı; sözleşmesine ve imar mevzuatına uygun yapılmayan İnşaatların, taraflar arasında düzenlenen sözleşmeye ve imar mevzuatına uygun yapılması ve arsa sahibine teslim edilmesidir. Dava konusu inşaatların, sözleşmesine ve imar mevzuatına uygun yapıldığı yönde bir karar değildir. Sözleşmeye ve imar mevzuatına uygun olmadan, yapımcının işine ve çıkarına geldiği gibi yapılan mevcut inşaatlara göre projelerin değiştirilebileceği anlamına gelen bir karar hiç değildir.

Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin de varlığını kabul ettiği yapılardaki olumsuzlukların, yapım sürecinde giderilebileceği yaklaşımıyla “akdin aynen ifasına” karar vermesi, inşaatların sözleşmesine ve imar mevzuatına uygun yapıldığını, arsa sahibi kooperatifin de sözleşmesine ve imar mevzuatına uygun olmadan yapılmış inşaatları olduğu gibi kabul etmesi gerektiğini anlamına gelmez. Taraflar arasında anlaşmazlık ve dava konusu mevcut inşaatların, yürürlükte olduğu karara bağlanan sözleşmeye ve imar mevzuatına göre yapılmasının gerektiğini gösterir.

Yapımcı, yapı izni almadan, sözleşmesine ve imar mevzuatına aykırı yaptığı YAPILARI, lehine sonuçlanmış yargı kararıyla da yürürlükte olduğu karara bağlanan SÖZLEŞMEYE ve İMAR MEVZUATINA UYGUN DURUMA GETİRMEK YERİNE, MEVCUT HALİYLE ARSA SAHİBİ KOOPERATİFE KABUL ETTİRMEK YOLUNU SEÇMİŞTİR.

Arsa sahibi kooperatifin, sözleşmeye ve imar mevzuatına uygun olmadan yapılmış ve projeleri ruhsata bağlatılamayan ayıplı yapıları olduğu gibi kabul etmemesi, başka bir anlatımla, sözleşmeden doğan haklarından vazgeçmemesi ve yapımcıyla suç ortaklığı yapmaması üzerine bu defa da yapımcı, arsa sahibi kooperatifle hiç bir ilişkisi olmayan ve bu nedenle de görülmekte olan davalarda hiçbir biçimde taraf olamayacak S.S. Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi ile birlikte, 09.10.2007 tarihinde, arsa sahibi kooperatife karşı, inşaatların yapımı için yapılan masrafların kendilerine ödenmesi yönünde görülmekte olan davayı açmışlardır.

Yargı kararına rağmen, imar mevzuatına ve sözleşmesine uygun olmadan yapılan dava konusu ayıplı ruhsatsız yapıları, imar mevzuatına ve sözleşmesine uygun duruma getirmemesi, bunun yerine, yapılan masrafların tahsili yönünde dava açılmasıyla da yapılmayacağının kesinlik kazanması üzerine, bir başka anlatımla sözleşmenin uygulanma olanağını kalmaması nedeniyle arsa sahibi kooperatif de;

“26.09.1996 günlü kat karşılığı sözleşmesi gereği davalının edimlerini yerine getirmediği gibi muarazanın men’i davaları açarak zaman kaybına neden olduğu iddiasıyla sözleşmenin mahkeme tarafından feshi ile uğradığı zararın davalıdan tahsili”

Yönünde, dava açmak durumunda kalmıştır.

Arsa sahibi kooperatifinin Ankara 7. Asliye Ticaret Mahkemesinde, sözleşmenin feshi ile uğradığı hak kayıplarının ödenmesi amacıyla açtığı 2007 / 721 E. Sayılı dava, M. Baki Altıntaş’ın, S.S. Çağdaş Konut Yapı Kooperatifi ile birlikte Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesinde açtıkları 2007 / 567 E. Davayla birleştirilmiştir.

Birleşen davanın ilk duruşmasında, yapımcı sorumluluktan kurtulmak için vekili aracılığıyla sözleşmenin sonlandırılması isteğine katılmış, daha sonra bu isteğinden vazgeçmiştir.

Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin kararı sonrası, SÖZLEŞMEYE UYGUN GEREKLİ VEKALETLERİN VERİLMESİNE, GEREKMESİ DURUMUNDA DA GEREKLİ OLABİLECEK YETKİLERİNDE VERİLECEĞİNİN BİLDİRİLMESİNE RAĞMEN AYIPLI MEVCUT YAPILARIN ruhsata bağlanmamasının ve yapılmamasının nedeni, yapımcının ve yanlı bilirkişilerin iddiaları gibi sözleşmeye uygun vekaletname yokluğu ya da yetki eksikliği değildir. Yapıların yapı izni alınmadan yapılması, yapı izni alınmadan yapılan yapıların projelerine aykırı yapılması, projesine aykırılıklarının teknik olarak yerinde giderilememesi, yıkılıp onaylı projesine uygun yeniden yapılmadan da giderilemeyecek olmasıdır.

Yargılama sürecinde görevlendirilen bilirkişiler raporlarında, Mahkemelerde kararlarında, dava konusu mevcut AYIPLI YAPILARIN, arsa sahibi kooperatifin SÖZLÜ VE YAZILI IUYARILARINA RAĞMEN; YAPI İZNİ (RUHSAT) alınmadan yapıldığına ve mevcut haliyle de YAPI İZNİ ALINAMADIĞINA, ─ sanki önemli ve gerekli değilmiş gibi ─ hiç değinmemişler, sözleşmesine ve imar mevzuatına aykırı yapıldıklarını ise gereği ve önemi oranında değerlendirmemişlerdir. Örneğin, AYIPLI YAPILARIN MEVCUT HALİYLE YAPI İZNİ, TAMAMLANMALARI DURUMUNDA, OTURMA İZNİ ALAMAYACAĞINI GÖRMEZDEN GELMİŞLERDİR.

Arsa sahibi kooperatif, kabul edilebilir hiçbir neden olmadan, yapımcının işine ve çıkarına geldiği gibi, taraflar arasında düzenlenen sözleşmeye, imar kanununa, imar yönetmeliğine, imar planına ve onaylı projesine aykırı yapılan AYIPLI YAPILARI olduğu gibi kabul etmek ya da sözleşmeye göre yapılması kararlaştırılan projelerinin değiştirilmesine onay vererek, yapımcının istediği gibi yapacağı yapıları kabul etmek mecburiyetinde değildir.

Buna rağmen arsa sahibi kooperatif, Hukuken mümkün olmasa, imar sucu ve sözleşmeye aykırılık oluştursa da, sözleşmeye ve imar mevzuatına aykırı yapılmış AYIPLI YAPILARI olduğu gibi kabul etse, hatta sözleşmeyle uygulanması kararlaştırılan projelerin değiştirilmesine onay verse bile, “bina yükseklik”, “bina kat yükseklik”, “temiz kat yükseklik” ölçüleri ve kimi binaların “kotlarında kurulmaması” gibi nedenleriyle, AYIPLI MEVCUT YAPILARA GÖRE, ÖZEL OLARAK İMAR YÖNETMELİĞİ ve İMAR PLANI değiştirilmeden AYIPLI MEVCUT YAPILAR hiçbir biçimde RUHSATA BAĞLATILARAK YASAL HALE GETİRİLEMEYECEKTİR.

Yargılama sürecinde ODTÜ İnşaat Mühendisliği Bölümü Öğretim Üyesi iki akademisyenin görüşleri, TMMOB Mimarlar Odası Ankara Şubesi, İnşaat Mühendisleri Odası Ankara Şubesi, Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Ankara Şubesi raporları görmezden gelinerek, değerlendirilmeyerek, her iki yargılama sürecinde de görev üstlenmiş aynı bilirkişiler olmak üzere diğer piyasa bilirkişilerinin, taraflar arasında anlaşmazlık ve dava konusu mevcut yapılarla ilgili;

1- İnşaatların yapım işinin devredilmesini, yapımcının haklarının temliki gibi gösterilmesi ve S.S. Çağdaş Konut Yapı Kooperatifini davalarda taraf gösterilmesi,

2- İnşaatların onaylı projelerinin ruhsata bağlatılmadan yapılmasını, projeleri ruhsata bağlatılmadan yapılan inşaatların projelerine aykırı yapılmasını incelenmeyen ve değerlendirmeyen,

3- Arsa sahibi kooperatifin, taraflar arasında anlaşmazlık ve dava konusu inşaatların, taraflar arasında ki sözleşmeye ve kamu düzeniyle ilgili imar mevzuatına uygun yapılmadığı, bu nedenle de tadilat projelerinin ruhsata bağlatılamadığı yönündeki iddialarının, görülmekte olan dava konusu inşaatlarla ilişkisi olmayan, yapımcı ile ilgili belediye arasında dava konusu olmuş ruhsata bağlı, ancak uygulanmasından vazgeçilmiş inşaatlarla ilgili idari yargı kararlarını görülmekte olan dava konusu inşaatlarla ilişkilendirerek, “ 6. Asl.Tic. Mahkemesinde sonuçlanan söz konusu davada incelenmiş ve savunmalarında haklı olmadığının tespit edildiği kesinleşmiş yargı kararı karşısında artık davalının bu savunmalarının tekrar incelenme konusu yapılmasının mümkün olmadığı” yönde görüş bildiren,

4- Taraflar arasındaki Sözleşme, sanki uyulması için değil, iş olsun diye yapılmış ve uyulması gerekmeyen önemsiz bir şeymiş gibi taraflar arasında anlaşmazlık konusu yapıların sözleşmesine uygun yapılıp yapılmadığını incelemeyen, örnek olarak; Sözleşmenin ayrılmaz eki Özel Teknik Şartnamesinde, “bina bahçelerine herhangi sebeple olursa olsun otopark teşkili yapılmayacaktır.” Hükmüne rağmen, 28146 ada 3 numaralı parseldeki binada yeterli sayıda kapalı otopark yapılmamasını, bunun yanında bina bahçesine otopark yapılmasını sözleşmeye aykırılık olarak görmeyen,

5- Yapımı kararlaştırılan onaylı tadil projelerine aykırı yapılan, ruhsata bağlatılmayan projelerine  aykırılıkları teknik olarak yerinde giderilemeyen ve bu nedenle de projeleri ruhsata bağlatılamayan mevcut yapılarla ilgili; “Ruhsat almaya mani eksiklik, uyumsuzluk ve projeye aykırılıkların, ülkemiz inşaat sektöründe kaba inşaat seviyesinde devam eden pek çok inşaatlarda oldukça sık rastlanacak türden, esasla ilgisi olmayan, ufak kusur ve eksiklikler olduğu, ancak bunların iş sahibinin kullanamayacağı ve kabul etmeye zorlanamayacağı derecede kusurlar olmadığı ve düzeltilmeleri olanağının bulunduğu”,

6- Taraflar arasında anlaşmazlık ve dava konusu olmamış, belediye ile yapımcı arasında dava konusu olmuş ruhsata bağlı yapılarla ilgili idari yargı kararlarını, dava konusu ruhsata bağlatılmamış dava konusu mevcut yapılarla ilişkilendiren,

7- “davalı arsa sahibi kooperatifin sözleşme gereklerini yerine getirmemekte direnerek Ankara 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2007/721 sayılı dosyası ile inşaat sözleşmelerinin feshine karar verilmesini istemiş olması sonucu inşaatların tamamlanması imkanı kalmadığı”,

8- Arsa sahibi kooperatifini,  Mehmet Baki ALTINTAŞ ile S.S.Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi arasında, düzenlenen “devir sözleşmesinde” taraf olmadığı halde taraf gösteren,

9- İnşaatların S.S.Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifine devrine arsa sahibinin onay verdiği yönünde görüş bildiren,

10- Bilirkişiliği kabul etmiş, ancak “bende yükseklik korkusu var” diye, binalara çıkıp inceleme yapmadan rapor düzenleyen,

11- “…inşaatların onaylı projesine, ruhsat koşullarına ve imar mevzuatına, sözleşme ve eklerine ve bunların çerçevesinde sağlanan mutabakatlarına ve projelerine uygun olarak yapıldığı tespit edilmiştir….”

12- “Arsa sahibi kooperatifin sözleşmeyi fesih talebinde haksız olduğu”,

13- Yapımcının, sözleşmeye uygun bir proje değişikliği isteği ya da;

a) SÖZLEŞMENİN, İNŞAATIN SÜRESİ VE GECİKME CEZASI BAŞLIKLI 10. MADDESİ:“Müteahhit tarafından yaptırılacak projeler öncelikle avan halde iken kooperatifin onayı alınacak ve daha sonra hazırlanacak olan tatbikat projelerinde de kooperatifin onayı alındıktan sonra belediyeye tasdike verilecektir. Projelerde vuku bulacak her türlü değişiklik durumunda kooperatifin onayı alınacaktır.”

b) ÖZEL TEKNİK ŞARTNAMENİN, PROJELER BAŞLIKLI 1. MADDESİ: “sözleşme konusu inşaatlara ait tüm mimari, statik, tesisat, elektrik, alt yapı, çevre tanzimi ile planlanacak oturma grupları ve spor tesislerinin tüm uygulama ve detay projeleri müteahhit tarafından hazırlattırılacak, kooperatifin imza karşılığı oluru alındıkça, ilgili idarenin onayına sunulacaktır…..”

Göre hazırlanmış bir proje değişiklik önerisi olmadığı halde, (taraflar arasında düzenlenmiş sözleşmede, arsa sahibine ait “proje değişikliği” yetkisinin yapımcıya verileceği yönünde bir hüküm yoktur.) dava konusu inşaatların, yargı kararıyla da yürürlükte olduğu karara bağlanan sözleşmeye ve imar mevzuatına uygun yapılabilmesi için arsa sahibi kooperatifin gerekli yetkileri içeren vekaletnameyi vermesine, gerekmesi durumunda gerekli olabilecek diğer yetkilerin de verileceğini noterlik kanalıyla bildirilmesine rağmen,  “gerekli vekaletnameyi vermediği”,

14-“…parsellerin hepsinin sözleşmede tanımlanan prosedür işletilerek projeleri hazırlanmış ve ruhsatları alınmış bulunmaktadır….”

15- “…inşaatta kullanılan malzemeler ana sözleşme ve proje koşullarına uygun olduğu görülmüştür….”

16- “…imara aykırı bir durumun bulunmadığı…” “tasdikli projelerine ve alınmış inşaat ruhsatlarına uygun olarak yapıldığı…”

17-“…yapılan imalatlarda sözleşmeye, fen ve teknik kurallara uygun olmayan ve sözleşme feshine gerekçe olabilecek bir teknik uygunsuzluğun olmadığı…”

18- “…yapılan inşaatların Çankaya Belediyesinden tasdikli projelerine ve alınmış inşaat ruhsatlarına uygun olarak yapıldığı…”

19- Görülmekte olan davalarda,S.S.Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifinin taraf gösterilmesi,

Şeklindeki hiçbir biçimde doğru olmayan, kendi içinde çelişkili, birbirlerinin doğru olmayan görüşlerini doğruymuş gibi paylaşan, yanlı, gerçeklerden uzak, arsa sahibi kooperatifin itirazlarına açıklama getirmeyen, Yargıtay’ın bozma kararında, mahkemenin de ara kararında incelenmesini istediği konuları incelemeyen, mahkemeye ait konularda açıklamalarda bulunan ve görüş bildiren, yapımcının aleyhine olan konuları ve üzerinde inceleme yaptıkları yapıların YAPI İZNİ alınmadan yapıldığını görmezden gelerek düzenledikleri raporlara ve raporlardaki görüşlere göre verilen kararlar,   adalete uygun değildir.

YAPI İZNİ alınmadan, sözleşmesine ve imar mevzuatına aykırı yapılmış, aykırılıkları teknik olarak yerinde giderilemeyen, yıkılıp, onaylı projesine uygun yeniden yapılmadan da giderilemeyecek ve ruhsata bağlatılamayacak AYIPLI RUHSATSIZ “KAÇAK” YAPILARIN VARLIĞINDAN VE EKONOMİK DEĞERİNDEN BAHSEDİLEMEZ.

Taraflar arasında anlaşmazlık ve dava konusu mevcut yapıların, yapı izni alınmadan, taraflar arasında düzenlenen eser sözleşmesine ve kamu düzeniyle ilgili imar mevzuatına uygun olmadan yapıldığı, sözleşmesine ve imar mevzuatına aykırılıkları giderilemediği ve yasal hale getirilemediği tartışmasızdır.

Tartışılması ve açıklığa kavuşturulması gereken husus:

1- Yapımcı bakımından; eser sözleşmesiyle yapımını üstlendiği yapıları, kabul edilebilir hiçbir neden olmadan, işine ve çıkarına geldiği gibi, yapı izni almadan, sözleşmesine ve imar mevzuatına uygun olmadan yapmak gibi bir hakkının olup olmadığıdır.

2- Arsa sahibi bakımından ise; ortaklarının iradesinin karara bağlandığı genel kurul kararları, o kararlara uygun, serbest, yarışmacı bir piyasa ortamında yapılan ihale sonunda düzenlenen sözleşmeye, herkesin, her şeyden önce ve öncelikle uyması zorunlu, mahkemenin de resen gözetmesi gereken kamu düzeniyle ilgili imar mevzuatına uygun olmadan yapılan ve YAPI İZNİ alınamayan, bu nedenle de hiçbir biçimde yararlanamayacağı AYIPLI YAPILARI kabul etmek mecburiyetinde olup olmadığıdır.

Kabul edilmesi ve bedelinin ödenmesi istenen mevcut yapılar, taraflar arasında düzenlenen ESER SÖZLEŞMESİNE, SÖZLEŞMENİN EKİ ÖZEL TEKNİK ŞARTNAMESİNE ve KAMU DÜZENİYLE İLGİLİ İMAR MEVZUATINA AYKIRI YAPILMIŞTIR.

Yapımcının, yapıları yapma ve teslim borcunu yerine getirip getirmediği, bir başka anlatımla yapıların fiziki ve hukuki durumu, - daha önce Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi yargı sürecinde incelenmiş olduğu gerekçesiyle - gereği ve önemi oranında incelenmeden, kamu düzenine ilişkin yasa hükümleri göz ardı edilerek; projeleri ruhsata bağlatılmadan yapılan ve projeleri ruhsata bağlatılamayan bu nedenle de ekonomik değeri olmayan,  arsa sahibi kooperatifin, hiçbir biçimde yaralanamayacağı, yıkıp, bedelini ödeyerek atıklarını uzaklaştırmak durumunda kalacağı AYIPLI RUHSATSIZ “KAÇAK” YAPILARIN BEDELİNİN ÖDENMESİNE, SONUÇ İTİBARİYLE BÜTÜN BU OLUMSUZLUKLARIN TEK BAŞINA SORUMLUSU YAPIMCININ ÖDÜLLENDİRİLMESİNE, YAPIMCIYA ÇIKAR SAĞLANMASINA, HİÇ BİR KUSURU BULUNMAYAN ARSA SAHİBİ KOOPERATİFİN VE ORTAKLARININ CEZALANDIRILMASINA KARAR VERİLMESİ, Hak ve adalete uygun değildir.

————————————————————————————————————–

Serbest ve yarışmacı bir piyasa ortamında yapılan ihale sonunda düzenlenen sözleşmeyle yapılması kararlaştırılan bina, eser, sıradan bir bina yapı değildir. İhale şartnamesinde, taraflar arasında düzenlenen sözleşmesinde, sözleşmenin ayrılmaz eki özel teknik şartnamesinde ayrıntılı olarak belirtilen özelliklere göre hazırlanmış, ilgili belediye tarafından da, 30/07/1998 tarihinde onaylanmış tadilat projelerine göre yapılması sözleşme gereği olan inşaatlardır.

Taraflar arasında düzenlenen eser sözleşmesine, sözleşmenin ayrılmaz eki özel teknik şartnamesine, genel olarak imar mevzuatına, özel olarak da imar planı ve plan notlarına uygun olarak hazırlanan ilgili belediye tarafından da 30/07/1998 tarihinde onaylanan tadilat projeleri, (sözleşmenin imzalandığı 26/09/1996 tarihinde düzenlenerek verilen ve 07/12/1999 tarihinde iptal edilen, sözleşmede olmayan, arsa sahibi kooperatife ait proje değişikliği yetkisi de dahil her türlü yetkiyi içeren vekaletnameye rağmen,) bir yıldan fazla (418 gün) içinde ruhsata bağlatmadan, taraflar arsında düzenlenen sözleşmeye, imar mevzuatına uygun olmadan inşaatların % 40 (Kırkının) tamamlamış inşaatların, vekaletname verilmediğinden inşaatların ruhsata bağlatılamadığı görüşü doğru olamaz.

Aynı şekilde; Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 08.03.2006 gün ve E.2003/668, K.2006/74 sayılı, “AKDİN AYNEN İFASINA” kararı Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin “AKDİN AYNEN İFASINA” ifadesinin “SÖZLEŞMENİN YÜRÜRLÜKTE OLDUĞU” şeklinde anlaşılması gerektiği yönündeki 2006/6990 sayılı onama kararı sonrası da; arsa sahibi kooperatif, olumlu ve yapıcı yaklaşımını kesintisiz sürdürmüş yapımı kararlaştırılmış onaylı tadil projelerinin ruhsata bağlanması için sözleşmeye uygun gerekli yetkileri içeren vekâletnameyi vermiştir. Gerekmesi durumunda gerekli olabilecek diğer yetkileri de vereceğini noter kanalıyla bildirmiştir. Bu gerçeklere rağmen, tadilat ruhsatının alınamamasının ve inşaatların eser sözleşmesine ve imar mevzuatına uygun yapılamamasının nedeni olarak, vekaletname yokluğuna ya da yetki eksikliğine bağlanması da doğru değildir.

Projeleri ruhsata bağlatılmadan ve ruhsata bağlatılmayan projelerine uygun olmadan yapılan mevcut inşaatlar, ilgili belediye tarafından ruhsata bağlı projelerine aykırılıklar nedeniyle, 21/03/2001 tarihinde mühürlenerek yapımı durdurulmuştur. Yapımı durdurulan inşaatların ruhsata bağlatılması için arsa sahibi kooperatifin doğrudan, verdiği vekâletnameleri kullanarak da yapımcının yaptığı başvurulara rağmen ilgili belediye, onayladığı projeleri, projelerine aykırılıklar nedeniyle ruhsata bağlamamıştır. Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 08.03.2006 gün ve E.2003/668, K.2006/74 sayılı, “AKDİN AYNEN İFASINA” kararı Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin “AKDİN AYNEN İFASINA” ifadesinin “SÖZLEŞMENİN YÜRÜRLÜKTE OLDUĞU” şeklinde anlaşılması gerektiği yönündeki 2006/6990 sayılı onama kararı sonrası da; arsa sahibi kooperatif, olumlu ve yapıcı yaklaşımını kesintisiz sürdürmüş, BİLİRKİŞİLERİN GÖRÜŞLERİNİN AKSİNE sözleşmeye uygun verdiği vekaletlerin dışında gerekmesi durumunda, gerekli olacak DİĞER YETKİLERİ DE VERECEĞİNİ NOTER KANALIYLA YAPIMCIYA BİLDİRİLMİŞTİR. Yargı kararına rağmen, inşaatların taraflar arsında düzenlenen sözleşmeye ve imar mevzuatına uygun yapılamamasının nedeni, yetki eksikliği yada vekaletname yokluğu değildir.