Yazdır
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ SAYIN BAŞKANLIĞINA.
ANKARA
Dosya No.2007/567
Bilir Kişi raporuna İtiraz
Eden(DAVACI-K.DAVALI)______/ S.S. Sağlık Şifa Konut Yapı Kooperatifi
VEKİLİ_____________________/Av. Cemil Can, Libya Cad. No:32/3
Ahmetler- ANKARA
DAVACI_____________________/ 1.)Mehmet Baki Altıntaş,
2.)SS Çağdaş Grup Konut Yapı
Kooperatifi
VEKİLİ_____________________/ Av. İbrahim Narman, Büklüm Sok. No:7/9
Kavaklıdere-ANKARA
Diğer Davalılar____________/ Orhan Demirburan ve arkadaşları.
T.KONUSU____________________/Bilirkişi raporuna karşı taleplerimiz
ve itirazlarımızın bir başka bakış
açısı ile sunulmasıdır.
-İ T İ R A Z L A R I M I Z-
Görülmekte olan davalarla ilgili teknik bilirkişilerce tespit ve değerlendirilmesi istenen hususlardan;
A) Varlığı tartışma konusu yapılmayan:
1- Tarafların mutabakatıyla, Sözleşmeye ve imar planına uygun olarak hazırlanan, ilgili belediye tarafından da onaylanan (bilirkişilerin de incelemelerinde esas aldıkları) projelerin, İmar Kanununa ve Sözleşmeye aykırı olarak ruhsata bağlatılmamış olması,
2- Onaylı projeleri ruhsata bağlatılmadan inşaatların yapılması,
3- Onaylı projeleri ruhsata bağlatılmadan yapılan inşaatların, ruhsata bağlatılmamış onaylı projelerine de aykırı yapılması,
4- Taraflar arasında anlaşmazlık ve dava konusu olan mevcut inşaatların, ilgili belediye tarafından yapımının mühürlenerek durdurulması,
5- Tarafların mutabakatıyla, imar planına ve sözleşmeye uygun olarak hazırlanan ilgili belediye tarafından da onaylanan mimari tadil projelerinin ruhsata bağlanamaması,
6- Onaylı projesine uygun olmadan yapılan ve ilgili belediye tarafından da mühürlenerek yapımı durdurulan mevcut inşaatların, bu haliyle tamamlandığında oturma izni alamayacak olması,
7- Bina gabari kotlarının imar planıyla belirlenen ölçülere ve onaylı projesine uygun yapılmaması, (değerlendirilmemiştir )
B) Taraflar arasında anlaşmazlık konusu olan,
1- Müteahhidin, ihale sonunda düzenlenen sözleşmeyle yapımını üstlendiği inşaatların yapımını, sözleşmeden kaynaklanan bir yetkisi kooperatifinde onayı olmadan, arsa sahibi kooperatifin düzenlediği ihaleye katılamayacak tacir olmayan bir kooperatife devretmesi,
2- Sözleşme gereği detay projesi olmadan imalatların yapılması,
3- Sözleşme gereği arsa sahibinin onayı alınmadan, sözleşmeyle belirlenerek kayıt altına alınan malzemelerin kullanılmaması, (örneğin, Marsilya tipi kiremit yerine hammaddesi petrol olan örtülerin kullanılması)
4- Betonarme projesine aykırı olarak 14 (on dört) adet kolonun, taşıyıcı özelliklerinin oyularak azaltılması,
5- Taşıyıcı özelliğindeki kimi kirişlerin eksik yapılması,
6- Binanın toprak altında kalan bodrum katları dış yüzeylerinin, “ısı yalıtımı” ve “su yalıtımı” ile ilgili yönetmelik ve şartnamelere uygun olarak tecrit ve yalıtımlarının yapılmamış olması,
7- Ahşap olarak yapılması sözleşme ve onaylı proje gereği olan dubleks kat merdivenlerinin, sözleşmenin gereği detay projesi olmadan, onaylı projesine, tekniğine ve sözleşmesine aykırı olarak demirden yapılmaları, (basamakları ağaç kaplama yapılacak merdivenlerin ahşap merdiven olduğunu göstermez)
8- Merdiven basamak yüksekliklerinin ve benzeri olumsuzlukların, tekniğine ve projesine uygun olarak yapılmaması,
9- İmar planıyla verilen inşaat emsalin / yoğunluğun artırılması,
10- Tekniğine uygun yapılmaması nedeniyle bacaların çekmemesi, çatıların akması,
11- Bina kat yükseklikleri, özellikle de bina yaşam alanları kat yüksekliklerinin onaylı projesindeki (2.48) ölçülerinden düşük (2.40, 2.41, 2.42 gibi) yapılması,
(projesine uygun yapılmayan bu inşaatların, tekniğine ve onaylı projesine uygun, yani tabanın tesviye şapı, ısı ve su borularının döşenmesi ve ahşap parke kaplanarak tamamlanması durumunda, Ankara İmar Yönetmeliği bakımından oturma izni alamayacak olması,)
12- 27009 Ada 12 numaralı parseldeki bina atık su lögarının, işlevini göremeyecek biçimde, inşaat atık ve artıklarıyla, dışardan görülmeyecek biçimde doldurulmuş ve kapatılmış olması, işlevini görüp göremeyeceği( yerinde yapılan incelemede görülmeyen lögarın projesinden bakılmasından sonra yeniden değerlendirileceği söylenmesine rağmen)
13-Mevcut İnşaatların ilgili belediye tarafından yapımının durdurulmuş olması, onaylı projelerinin ruhsata bağlatılamaması ve buna bağlı olarak ta zamanında tamamlanamamasının nedenleri ve sorumlularının belirlenmemesi,
(Anlaşmazlık nedeni mevcut inşaatların, ilgili belediye tarafından mühürlenerek yapımın durdurulması, onaylı projelerinin ruhsata bağlatılmaması ve zamanında tamamlanamamasının sorumlusu arsa sahibi kooperatif değildir.)
14- Mahkeme kararıyla da yürürlükte olduğu belirlenen sözleşmeye aykırı yapılan mevcut inşaatların onaylı projesine uygun duruma getirilmemesi, ruhsata bağlatılmaması ve sözleşmeyle belirlenen süre içinde tamamlanmaması, gibi hususların, taraflar arasındaki SÖZLEŞMEYE uygunluk ve KAMU DÜZENİYLE İLGİLİ İMAR MEVZUATI BAKIMINDAN YETERİNCE ve GEREĞİ gibi incelenmesi ve ÖNEMİ oranında değerlendirilmesi yapılmamıştır. İncelenerek tespiti yapılan sözleşmeye, sözleşmenin ayrılmaz eki özel teknik şartnameye, tarafların uygulanmasını kararlaştırdıkları onaylı projesine, fen ve sanat kurallarına aykırı yapılan kimi imalatların da, (inşaatların yapım sürecinde, yetkilendirilmiş sorumlu teknik elemanların tespit ederek rapora bağladığı, arsa sahibinin de imzası karşılığı müteahhide bildirdiği, müteahhidin de itiraz etmeyerek varlığını ve doğruluğunu kabul ettiği teknik raporlar dikkate alınmadan) zamana bağlanması, önemsenmemesi, her inşaatta olabilecek ve inşaatların devamı sürecinde, ileride düzeltilebilecek türden olumsuzluklar olarak kabul edilmesi ile uygulana bilirliği tartışmalı yöntemlerin önerilmesi eksik ve yanlış olmuştur.
Taraflar arasındaki anlaşmazlıkların temel nedeni ve davaların konusu müteahhidin, yapımını üstlendiği inşaatları, taraflar arasında imzalanan sözleşmeye ve kamu düzeniyle ilgili imar mevzuatına uygun yapıp yapmadığıdır.
Sayın bilirkişilerin görevi de, öncelikle ve her şeyden önce, anlaşmazlık konusu mevcut inşaatların, taraflar arasındaki SÖZLEŞMEYE VE KAMU DÜZENİYLE İLGİLİ İMAR MEVZUATINA uygun yapılıp yapılmadığını tespit etmektir. Bu bağlamda:
Müteahhidin, arsa sahibi kooperatifin, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu, kooperatif ana sözleşmesi ve kooperatif ortaklarının iradesinin karara bağlandığı kooperatif genel kurul kararları doğrultusunda, serbest, yarışmacı ve katılımcı bir piyasa ortamında düzenlediği ihaleye katılarak verdiği teklif ve ihale sonunda özgür iradesiyle imzaladığı sözleşmeyle, (üretilecek konutların yüzde 53.66 sının bedeli karşılığında sözleşmeye ve sözleşmenin eki özel teknik şartnameye, kamu düzeniyle ilgili imar mevzuatına, ülkemizde yapılarla ilgili Standartlara ve yönetmeliklere, fen ve sanat kurallarına, tarafların mutabakatıyla İmar Planına ve sözleşmeye uygun olarak hazırlanan, ilgili belediye tarafından da onaylanan projelerine uygun ve kooperatifin onaylayacağı uygulama ve detay projelerine göre ve yine kooperatifin onay vereceği piyasanın en kaliteli TSE ve İSO 9001 belgeli işletmelerin ürünleri kullanılarak, birinci sınıf inşaat kalitesinde ve süper lüks tarifi içinde en iyi işçilikle) yapımını üstlendiği yüksek nitelikli yapıların yerine, sözleşmeden kaynaklanan bir yetkisi ve arsa sahibinin de onayı olmadan, sözleşme gereği detay projesi olmadan, taraflar arasında ihale sonunda imzalanan sözleşmeye, sözleşmenin eki özel teknik şartnameye, taraflarca yapımı kararlaştırılan ancak İmar kanunu ve sözleşmeye aykırı olarak ruhsata bağlatmadığı onaylı projesine, fen ve sanat kurallarına, kamu düzeniyle ilgili imar mevzuatına aykırı olarak yaptığı ve bu nedenlerle de onaylı projeleri ruhsata bağlatılamayan, tamamlandığında da oturma izni alınamayacak inşaatları yapması, GEREĞİ gibi değerlendirilmeden verilecek rapor ve bu rapora dayandırılacak karar adalete uygun olmayacaktır.
Sorunun açıklığa kavuşturulması kimi soruların yanıtlanmasıyla olanaklıdır.
Arsa sahibi kooperatifin, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu, kooperatif ana sözleşmesi ve kooperatif ortaklarının iradesinin karara bağlandığı kooperatif genel kurul kararları doğrultusunda, serbest, yarışmacı ve katılımcı bir piyasa ortamında düzenlediği ve benzeri bir işi (en az 120 konutluk) bitirmiş, Ticaret ve Sanayi odasına kayıtlı ve “A” grubu müteahhitlik karnesine sahip olan ülke genelindeki girişimcilerin katılabildiği ihale sonunda, düzenlenen sözleşmeyle, (üretilecek konutların yarısından çoğunun Yüzde 53.66 sının bedeli karşılığında) sözleşmeye, sözleşmenin eki özel teknik şartnameye, kamu düzeniyle ilgili imar mevzuatına, ülkemizde yapılarla ilgili Standartlara ve yönetmeliklere, fen ve sanat kurallarına, tarafların mutabakatıyla, İmar Planına ve sözleşmeye uygun olarak hazırlanan, ilgili belediye tarafından da onaylanan projelerine uygun, kooperatifin onaylayacağı uygulama ve detay projelerine göre ve yine kooperatifin onay vereceği piyasanın en kaliteli TSE ve İSO 9001 belgeli işletmelerin ürünleri kullanılarak, birinci sınıf inşaat kalitesinde, süper lüks tarifi içinde en iyi işçilikle yapılması taraflarca kararlaştırılan inşaatların,
A- SÖZLEŞME BAKIMINDAN:
1- SÖZLEŞMENİN,
1-1 KOOPERATİFE VERİLECEK EVLER BAŞLIKLI 3. MADDESİNE,
“İşbu sözleşme hükümlerine göre Müteahhide teslim edilecek imar ve aplikasyon çalışmaları ile Çankaya Belediyesince onanacak projeleri ve alınacak inşaat ruhsatlarına göre her türlü inşa, tamamlama, bahçe tanzimi vs gibi hizmetler yapılarak yapı kullanma izin belgesi alınması ve kat mülkiyetine çevrilmesi gibi vecibeleri eksiksiz olarak yerine getirerek…”
1-2 MÜTEAHHİDİN SORUMLULUĞU BAŞLIKLI 4. MADDESİNE,
“Müteahhit iş bu sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmek koşulu ile sözleşme gereği elde edeceği hakları noterden veya tapudan 3. Şahıs veya kurumlara devir ve ciro edebilir…”
1-3 SATIŞ HAKLARI İLE İLGİLİ 6. MADDESİNE,
“Bu sözleşme gereği Müteahhide kalacak konutların mülkiyet hakları, Kooperatifçe yapı kullanma izin belgesi alımı sırasında kurulacak olan kat irtifakına göre müteahhide veya göstereceği 3. şahıslara verilecektir.”
1-4 PROJELERİN TASDİKİ VE İNŞAAT RUHSATI ALINMASI BAŞLIKLI 7. MADDESİ,
“Yapılacak konutlara ait mimari, statik, kalorifer sıhhî tesisat, elektrik tesisatı, bahçe ve çevre tanzimi projeleri, alt yapı projeleri ile yapılabilecek spor ve dinlenme tesislerine ait projeler tarafların karşılıklı mutabakatı ile tanzim ettirilerek, ilgili mercilerin onayına sunulacak, onayı müteakip inşaat ruhsatı alınacaktır. Yapılacak inşaatın fenni, hukuki ve mali her türlü sorumluluğu Müteahhide ait olacak ve projelere ait her türlü izin ve mali giderler Müteahhitçe karşılanacaktır. Tüm projelerin onaylı birer sureti ile alınacak tüm ruhsatların onaylı birer sureti kooperatife verilecektir.”
1-5 İNŞAATIN SÜRESİ VE GECİKME CEZASI BAŞLIKLI 10. MADDESİ,
“Müteahhit tarafından yaptırılacak projeler öncelikle avan halde iken kooperatifin onayı alınacak ve daha sonra hazırlanacak olan tatbikat projelerinde de kooperatifin onayı alındıktan sonra Belediyeye tasdike verilecektir. projelerde vuku bulacak her türlü değişiklik durumunda kooperatifin onayı alınacaktır…”
1-6 ÖZEL TEKNİK ŞARTNAME BAŞLIKLI 17.MADDESİ,
“Sözleşme konusu parsellerde yapılacak konutlar ve onların bahçelerinde inşa edilebilecek spor tesisleri ve oturma grupları gibi inşaatlar iş bu sözleşmenin eki olan EK – ÖZEL TEKNİK ŞARTNAME HÜKÜMLERİNE GÖRE Müteahhitçe uygulanacaktır. Ancak Müteahhit, evleri bu şartlar ve Teknik Şartnamede belirtilmemiş olsa bile süperlüx inşaat tarifi içinde ve mevcut en iyi malzeme ve en iyi işçilikle yapmayı taahhüt eder”
2- SÖZLEŞMENİN AYRILMAZ EKİ ÖZEL TEKNİK ŞARTNAMENİN,
2-1 PROJELER BAŞLIKLI 1. MADDESİ,
“sözleşme konusu inşaatlara ait tüm mimari, statik, tesisat, elektrik, alt yapı, çevre tanzimi ile planlanacak oturma grupları ve spor tesislerinin tüm uygulama ve detay projeleri müteahhit tarafından hazırlattırılacak, kooperatifin imza karşılığı oluru alındıkça, ilgili idarenin onayına sunulacaktır…”
2-2 İŞ PROGRAMI BAŞLIKLI 2. MADDESİ,
“İşin toplam süresi resmi tadil günleri ve çalışılmayan süreleri kapsayacak şekilde tespit edilmiştir. Müteahhit kendi mali kaynakları ile birleştirilmiş tüm olanaklarına göre hazırlayacağı imalat ve ihzarat iş programlarını ( işlerin başlama ve bitiş tarihlerini kapsayacak şekilde) Kooperatif onayına sunacak ve Kooperatifçe onaylı iş programına göre imalatları sürdürecektir.
Her parselin imar durumlarının kesinleşmesinden itibaren 5 (Beş) ay içinde gerekli projeleri hazırlanarak Kooperatifin onayına sunulduktan sonra Belediye İmar Müdürlüğü’nün tasdikine verilmiş olacaktır. Kooperatifçe kabul edilebilecek geçerli mazereti olmadan yukarıdaki süre geçirilecek olursa Kooperatif Müteahhit’e 100 $ (USD) TL karşılığı günlük ceza işletebilecek ve 45 (Kırk beş) günlük ek süre verebilir. Verilen bu süre sonunda da Projeler hazırlanarak Belediye’ ye müracaat edilmemesi durumunda Kooperatif tek taraflı olarak ve hiçbir yazılı tebligata gerek duymaksızın sözleşmeyi feshedebilir.
Yapı ruhsatı alındıktan sonra en geç 20 ay içinde o parselde yapılacak binaların çatı işleri dahil kaba inşaatları bitirilmiş olacaktır. İlgili parsellerin ince inşaatları ise toplam 36 aylık sürede çevre tanzimi işleri de dahil ikmal edilmiş olacaktır.
2-3 KULLANILACAK MALZEMELERİN KALİTESİ BAŞLIKLI 4. MADDESİ:
“Müteahhit kullanacağı her cins malzemede piyasanın en kaliteli TSE ve varsa ISO 9001 belgeli olanlarını tercih ederek kullanacaktır. İlgili malzemelerde numuneleri kooperatife ibraz edecek, onay alacak ve onaylıları kullanacaktır.”
2-4 KABA İNŞAATLAR BAŞLIKLI 5. MADDESİ:
“…Bodrum katlarda yapılacak olan garaj katları (her daireye bir araçlık olarak) B.A perde olarak inşa edilecek ve dış yüzeyleri ısı yalıtımı dışında, su yalıtımı ile ilgili yönetmelik ve şartnamelere uygun yapılacaktır.”
2-5 İNCE İNŞAATLAR BAŞLIKLI 6. MADDESİ:
“çatı döşemelerinde kuru çam kereste kullanılacak, kiremit altlarına ısı yalıtımlı izocam veya izopoli levhaları aralıksız döşenecek ve marsilya tipi kiremit ve mahyalarla çatılar kaplanacaktır.”
“..Bina bahçelerine hangi sebeple olursa olsun otopark teşkili yapılmayacaktır.”
Hükümlerine uyulup uyulmadığı ve yine,
1-İnşaatların yapım işinin, (arsa sahibinin düzenlediği ihaleye katılamayacak ve tacir olmayan bir kooperatife) sözleşmeden kaynaklanan bir yetkisi, arsa sahibinin de onayı olmadan devredilip devredilmediği, devredilmişse neye dayanılarak devredildiği, henüz sahibi olunmayan bir işin (hakkın)devredilip devredilemeyeceği,
2- İşin yapımının devredildiğine ilişkin sözleşmede, yapım işinin devredildiği gerçeğini gözlerden saklamak ve yargıyı yanıltmak için teknik bilirkişilerin ileriye sürdüğü gibi, devir sözleşmesinde;
“Mehmet Baki Altıntaş ile S:S Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi arasında imzalanan 25.09.1996 tarihli sözleşme ile taahhüt konusu iş ile ilgili tüm yükümlülükler Mehmet Baki ALTINTAŞ’ a ait olmak kaydıyla, inşaatlardan elde edilecek yüklenici payı S.S. Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifine devir ve temlik edilmiştir.”
Biçiminde bir ifadenin bulunup bulunmadığı,
2- İnşaatların yapımında, sözleşmeye uygun detay projeleri hazırlanıp hazırlanmadığı, hazırlanmış projeler için sözleşme gereği kooperatifin onayının alınıp alınmadığı ve yapılan imalatların detay projelerinin bulunup bulunmadığı,
3- 12 ve 13. Parsellerde bulunan dubleks konutlarda yapılan merdivenlerin, kooperatif tarafından onaylanmış detay projesi olup olmadığı,
4- Servis parapet duvarlarının onaylı detay projesine ve tekniğine göre yapılıp yapılmadığı,
5- 12 ve 13 nolu binaların çatı ve çatı kaplamalarının detay projelerine ve sözleşmede belirlenen malzemelerle yapılıp yapılmadığı,
6- Dubleks dairelerde tuvalet ve banyoların onaylı projesine uygun yapılıp yapılmadığı,
7- 4, 12 ve 13. Parsellerdeki binaların tecritleri, özel teknik şartnamenin kaba inşaatlar başlığı altındaki 5.maddesi, “bodrum katlarda yapılacak olan garaj katları B.A. perde olarak inşa edilecek ve dış yüzeyler ısı yalıtım dışında, su yalıtımı ile ilgili yönetmelik ve şartnamelere uygun olacaktır.” hükmüne uygun olarak yapılıp yapılmadığı,
8- 12 ve 13 numaralı parseller arasındaki bahçenin, 3 numaralı parselin de çevresinin hafriyat toprağı ve inşaat atığı malzeme ile doldurulup doldurulmadığı,
9- 3 numaralı Parseldeki binanın bahçesine Sözleşmeye aykırı olarak otopark yapılmasının projesine konulup konulmadığı,
10- 12, 13 ve 4 numaralı parsellerde, tarafların yapımını kararlaştırdıkları ilgili belediyenin de onayladığı inşaatların projeleri, İMAR KANUNUNA, SÖZLEŞMEYE ve ÖZEL TEKNİK ŞARTNAMEYE UYGUN OLARAK ruhsata bağlanıp bağlanmadığı,
12- İmar Kanununa, Sözleşmeye ve eki Özel Teknik Şartnameye aykırı PROJELERİ RUHSATA BAĞLATILMADAN yapılan inşaatların, YAPIMI KARARLAŞTIRILAN PROJESİNE, SÖZLEŞMEYE VE SÖZLEŞMENİN EKİ ÖZEL TEKNİK ŞARTNAMESİNE, ÜLKEMİZDE, YAPILARLA İLGİLİ YÖNETMELİK VE STANDARTLARA uygun yapılıp yapılmadığı,
13- Yapımı kararlaştırılan inşaatların;
a) Onaylı projelerinin ruhsata bağlatılmamasının,
b) Onaylı projelerine uygun yapılmamasının ve
c) Onaylı projelerinin ruhsata bağlatılamamasının nedeninin, müteahhide verilen vekaletnamelerdeki yetki eksikliğinin olup olmadığının,
B-ONAYLI PROJELER BAKIMINDAN:
1- Tarafların mutabakatıyla, imar planına ve sözleşmeye uygun olarak hazırlanan ilgili belediye tarafından da onaylanan mimari tadil projeleri,
a) İmar Kanununun 21. Maddesi,
“Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır.”
b) Ankara İmar Yönetmeliğinin 81. Maddesi,
”Büyükşehir Belediye ve Mücavir Alan sınırları içinde yapılacak olan her türlü yapı için İlgili Belediyesinden yapı izni (ruhsat) alınması zorunludur. Ruhsat alınmış yapılarda, izne tabi herhangi bir ilave/değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır.”
c) Sözleşmenin, 7. Maddesi,
“Yapılacak konutlara ait mimari, statik, kalorifer sıhhî tesisat, elektrik tesisatı, bahçe ve çevre tanzimi projeleri, alt yapı projeleri ile yapılabilecek spor ve dinlenme tesislerine ait projeler tarafların karşılıklı mutabakatı ile tanzim ettirilerek, ilgili mercilerin onayına sunulacak, onayı müteakip inşaat ruhsatı alınacaktır.”.
10.Maddesi,
“Müteahhit tarafından yaptırılacak projeler öncelikle avan halde iken kooperatifin onayı alınacak ve daha sonra hazırlanacak olan tatbikat projelerinde de kooperatifin onayı alındıktan sonra belediyeye tasdike verilecektir. Projelerde vuku bulacak her türlü değişiklik durumunda kooperatifin onayı alınacaktır…”
d) Özel Teknik Şartnamesinin 1. maddesi,
“sözleşme konusu inşaatlara ait tüm mimari, statik, tesisat, elektrik, alt yapı, çevre tanzimi ile planlanacak oturma grupları ve spor tesislerinin tüm uygulama ve detay projeleri müteahhit tarafından hazırlattırılacak, kooperatifin imza karşılığı oluru alındıkça, ilgili idarenin onayına sunulacaktır…”
Hükümlerine uygun ruhsata bağlanıp bağlanmadığı ve yine,
2- İnşaatın, tarafların mutabakatıyla yapımı kararlaştırılan onaylı projelerinin, kamu düzeniyle ilgili imar mevzuatı bakımından ruhsata bağlanıp bağlanamayacağı,
3- Dubleks konutlarda yapılan merdivenlerin, kooperatif tarafından onaylı detay ve mimari projesine uygun yapılıp yapılmadığı,
4- 12 ve 13. Parsellerde yapılan inşaatlarda, İMAR PLANIYLA VERİLEN toplam inşaat yoğunluğunun aşılıp aşılmadığı,
5- Dubleks dairelerin projesinde bulunan WC ve Banyolarının yapılıp yapılmadığı,
6- Detay projeleri onaylanmadan yapılan servis parapet duvarlarının, onaylı mimari projesine ve tekniğine uygun yapılıp yapılmadığının,
7- 12 numaralı parseldeki binanın 1 numaralı dükkanında onaylı projesinde olmadığı halde garajla bağlantılı merdiven yapılıp yapılmadığı,
8- 13 numaralı parseldeki 2 numaralı dükkanda yapılması onaylı proje gereği olan merdivenin yapılıp yapılmadığı,
9- 12 ve 13 numaralı binaların çatı ve çatı kaplamaları sözleşme gereği detay projesine, sözleşmesine, tekniğine ve onaylı mimari projesine uygun yapılıp yapılmadığı, kullanılması sözleşmeyle kararlaştırılan malzemelerle kaplanıp kaplanmadığı,
10- 4, 12 ve 13. Parsellerdeki binaların tecritleri, özel teknik şartnamenin 5.maddesi, “bodrum katlarda yapılacak olan garaj katları B.A. perde olarak inşa edilecek ve dış yüzeyler ısı yalıtım dışında, su yalıtımı ile ilgili yönetmelik ve şartnamelere uygun olacaktır.” hükmüne uygun yapılıp yapılmadığı,
11- 12 ve 13 numaralı binalardaki elektrik tesisatı boş boru ferşi, elektrik iç tesisat yönetmeliğine ve yapımı kararlaştırılan onaylı projesine uygun yapılıp yapılmadığı,
12- 12 ve 13 numaralı parsellerdeki binalarda mevcut tüm alanların ölçüleri, mimari projesine uygun yapılıp yapılmadığı ve yapımı kararlaştırılan mahal listeleri ölçülerinin projesine aykırı olarak değiştirilip değiştirilmediği,
13- 3 numaralı parseldeki binanın giriş kapılarındaki genişliğin ve kimi kolonların ebatlarının değiştirilip değiştirilmediği,
14- 4 numaralı binanın statik-betonarme projesinde yapılması zorunlu, taşıyıcı özelliğindeki kimi kirişlerin eksik yapılıp yapılmadığı,
15- 4 numaralı binanın kurulması kararlaştırılan kotta kurulup kurulmadığı ve kat yüksekliklerinin onaylı projesine uygun olup olmadığı,
16- 12 ve 13. Parsellerde bulunan binaların onaylı projelerinde var olan merdivenkovası pencerelerinin yapılıp yapılmadığı,
17- 12 ve 13. Parsellerde bulunan binaların iç avluya bakan bodrum kat pencerelerinin projesine uygun yapılıp yapılmadığı,
18- 12 ve 13. Parsellerde bulunan binaların dubleks dairelerinin üst katında bulunan pencere boyutları ve terasa çıkış kapısı yerlerinin ve inşaat yoğunluğunun artışına neden olacak biçimde yatak odalarının ebatlarının onaylı projesine aykırı değiştirilip değiştirilmediği,
19- 12 ve 13 numaralı parsellerdeki binaların, bağımsız bölüm yaşam alanlarının kat yüksekliklerinin ve bina gabari kotlarının (mahya kotları) onaylı projesine uygun yapılıp yapılmadığı,
20- İlgili belediye tarafından mühürlenerek yapımı durdurulan inşaatların onaylı projelerinin ruhsata bağlanıp bağlanamadığı ve onaylı projesine aykırılıklar giderilmeden bağlanıp bağlanamayacağı,
C-İMARA AYKIRILIKLAR BAKIMINDAN:
1- Tarafların mutabakatıyla, imar planına ve sözleşmeye uygun olarak hazırlanan ilgili belediye tarafından da onaylanan mimari tadil projeleri,
a) İmar Kanununun 21. Maddesi,
“Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır.”
b) Ankara İmar Yönetmeliğinin 81. Maddesi,
“Büyükşehir Belediye ve Mücavir Alan sınırları içinde yapılacak olan her türlü yapı için İlgili Belediyesinden yapı izni (ruhsat) alınması zorunludur. Ruhsat alınmış yapılarda, izne tabi herhangi bir ilave/ değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır.”
c) Sözleşmenin, 7. Maddesi,
“Yapılacak konutlara ait mimari, statik, kalorifer sıhhî tesisat, elektrik tesisatı, bahçe ve çevre tanzimi projeleri, alt yapı projeleri ile yapılabilecek spor ve dinlenme tesislerine ait projeler tarafların karşılıklı mutabakatı ile tanzim ettirilerek, ilgili mercilerin onayına sunulacak, onayı müteakip inşaat ruhsatı alınacaktır.”.
Sözleşmenin, 10. Maddesi,
“Müteahhit tarafından yaptırılacak projeler öncelikle avan halde iken kooperatifin onayı alınacak ve daha sonra hazırlanacak olan tatbikat projelerinde de kooperatifin onayı alındıktan sonra belediyeye tasdike verilecektir. projelerde vuku bulacak her türlü değişiklik durumunda kooperatifin onayı alınacaktır…..”
d) Özel Teknik Şartnamesinin,1. Maddesi,
“sözleşme konusu inşaatlara ait tüm mimari, statik, tesisat, elektrik, alt yapı, çevre tanzimi ile planlanacak oturma grupları ve spor tesislerinin tüm uygulama ve detay projeleri müteahhit tarafından hazırlattırılacak, kooperatifin imza karşılığı oluru alındıkça, ilgili idarenin onayına sunulacaktır…..”
Hükümlerine uygun ruhsata bağlanıp bağlanmadığı ve yine,
2- Yapımı kararlaştırılan ve ilgili belediye tarafından da onaylı projelerinin imar mevzuatı bakımından ruhsata bağlanıp bağlanamayacağı,
3- 12 ve 13. Parsellerde yapılan binaların toplam inşaat alanının ( yoğunluk-emsal) onaylı proje ve imar planına aykırı olarak artırılıp artırılmadığı,
4- Dubleks dairelerin WC ve Banyolarının onaylı projesine uygun yapılıp yapılmadığı,
5- Servis parapet duvarlarının detay projesi sözleşme gereği kooperatifçe onaylanıp onaylanmadığı, imalatların tekniğine ve onaylı projesine uygun yapılıp yapılmadığı,
6- 12 numaralı parseldeki 1 nolu dükkanda onaylı projesinde olmayan merdivenin yapılıp yapılmadığı,
7- 13 numaralı parseldeki 2 numaralı dükkanda yapılması proje gereği olan merdiveninin ve galeri boşluğunun yapılıp yapılmadığı,
8- 12 ve 13 numaralı binaların çatı ve çatı kaplamaları sözleşme gereği detay projesine, sözleşmesine, tekniğine ve onaylı mimari projesine uygun yapılıp yapılmadığı, kullanılması sözleşmeyle kararlaştırılan malzemelerle kaplanıp kaplanmadığı,
9- Binaların kat yükseklikleri, onaylı mimari projesine ve Ankara İmar Yönetmeliğinin eski 51, yeni 48. maddelerine uygun yapılıp yapılmadığı,
10- 4, 12 ve 13 numaralı parsellerdeki binaların, imar planıyla verilen gabari kotlarına uygun yapılıp yapılmadığı,
11- 12 ve 13 numaralı parsellerdeki binalarda mevcut tüm alanların ölçüleri, mimari projesine uygun yapılıp yapılmadığı ve yapımı kararlaştırılan mahal listeleri ölçülerinin projesine aykırı olarak değiştirilip değiştirilmediği,
12- 3 numaralı parseldeki binanın giriş kapılarında genişlik ve yatak odaları pencere yanı kolonlarının onaylı projesine uygun yapılıp yapılmadığı,
13- 4 numaralı binanın statik-betonarme projesinde yapılması zorunlu, taşıyıcı özelliğindeki kimi kirişlerin eksik yapılıp yapılmadığı,
14- 4 numaralı binanın kurulması kararlaştırılan kotta kurulup kurulmadığı ve kat yüksekliklerinin onaylı projesine uygun olup olmadığı,
15- 12 ve 13. Parsellerde bulunan binaların onaylı projelerinde var olan merdiven kovası pencerelerinin yapılıp yapılmadığı,
16- 12 ve 13. Parsellerde bulunan binaların iç avluya bakan bodrum kat pencerelerinin projesine uygun yapılıp yapılmadığı,
17- 12 ve 13. Parsellerde bulunan binaların dubleks dairelerinin üst katında bulunan pencere boyutları ve terasa çıkış kapısı yerlerinin ve inşaat yoğunluğunun artışına neden olacak biçimde yatak odalarının ebatlarının onaylı projesine aykırı değiştirilip değiştirilmediği,
18- Bağımsız bölüm yaşam alanlarının kat yüksekliklerinin ve bina gabari kotlarının (mahya kotları) onaylı projesine uygun yapılıp yapılmadığı,
D-TEKNİK ŞARTNAMEYE VE TEKNİĞİNE UYGUNLUK BAKIMINDAN:
1- Servis parapet duvarlarının, harpuşta ve denizlik imalatlarının sözleşme gereği detay projelerinin kooperatifçe onaylanıp onaylanmadığının, kullanılan malzemelerin seçiminde arsa sahibinin onayının alınıp alınmadığının ve yine onaylı projesine ve tekniğine uygun yapılıp yapılmadığı,
2- 12 ve 13 numaralı parsellerdeki binaların ytong duvarların örülmesinin, iç ve dış kaba sıvaların, tekniğine uygun yapılıp yapılmadığı,
3- 8- 12 ve 13 numaralı binaların çatı ve çatı kaplamaları sözleşme gereği detay projesine, sözleşmesine, tekniğine ve onaylı mimari projesine uygun yapılıp yapılmadığı, kullanılması sözleşmeyle kararlaştırılan malzemelerle kaplanıp kaplanmadığı,
4- 4, 2 ve 13. Parsellerdeki binaların tecritleri, özel teknik şartnamenin kaba inşaatlar başlığı altındaki 5.maddesi, “bodrum katlarda yapılacak olan garaj katları B.A. perde olarak inşa edilecek ve dış yüzeyler ısı yalıtım dışında, su yalıtımı ile ilgili yönetmelik ve şartnamelere uygun olacaktır.” hükmüne uygun yapılıp yapılmadığı,
5- Binaların kat yükseklikleri, onaylı mimari projesine ve (Ankara İmar Yönetmeliğinin eski 51, yeni 48 maddesine) uygun yapılıp yapılmadığı, binaların bu biçimiyle tamamlanması durumunda yapı kullanma izni alıp alamayacağı,
6- 12 ve 13 numaralı binalardaki elektrik tesisatı, onaylı projesine ve elektrik iç tesisleri yönetmeliği hükümlerine uygun yapılıp yapılmadığı, kullanılan malzemelerin seçiminde ve döşenmesinde tekniğine uyulup uyulmadığı,
7- 12 ve 13 numaralı parsellerdeki bina mahal alanların ölçüleri ve metre kara cetvellerinin değiştirilip değiştirilmediği,
8- 4 numaralı binanın statik-betonarme projesinde yapılması zorunlu, taşıyıcı özelliğindeki kimi kirişlerin eksik yapılıp yapılmadığı,
9- 4 numaralı binanın kurulması kararlaştırılan kotta kurulup kurulmadığı ve kat yüksekliklerinin onaylı projesine uygun olup olmadığı,
10 – 4 numaralı binanın temel drenaj büzlerinin tekniğine uygun yapılıp yapılmadığının, filtre malzemesi yerine hafriyat toprağının kullanılıp kullanılmadığı,
11- Pis su tesisatlarının tekniğine uygun yapılıp yapılmadığının ve kontrolünün yapılıp yapılmadığı,
12- kimi bacaların, döşeme betonu kırılarak, demirleri kesilerek geçirilip geçirilmediği,
13- 3 numaralı binanın, 1 numaralı dairenin mutfak balkon döşemesinin onaylı mimari projesindeki ölçülerden daha büyük yapılıp yapılmadığı,
14- 12 ve 13 numaralı parsellerler arasındaki bahçenin ve 3 numaralı parsel alanının, hafriyat toprağı ve inşaat atığı malzeme ile doldurulup doldurulmadığının, 3 numaralı parsel alanının yükseltilip yükseltilmediği,
15- Hazır betona su katılması ve yetersiz vibrasyon nedeniyle betonda boşlukların olup olmadığı,
16- Kalıp hataları nedeniyle düzgün yüzeylerin oluşturulup oluşturulmadığı, düzgün yüzeylerin sağlanması için de tekniğine aykırı sıvaların kalın yapılıp yapılmadığı,
17- 12 ve 13 parsellerdeki tesisat borularının döşenmesinde, binaların taşıyıcı sistemini olumsuz etkileyecek biçimde, kolonların oyulup oyulmadığının, tesisat boruların döşenmesinden sonra harç ile doldurulup doldurulmadığının, mimari projesine uygun yapılmayan bazı kolonların tuğla ile kalınlaştırılıp kalınlaştırılmadığı,
18- Bağımsız bölüm kat yüksekliklerinin ve bina gabari kotlarının (mahya kotları) onaylı projesine uygun yapılıp yapılmadığı,
E-BİLİRKİŞİ HEYETİ TARAFINDAN HİÇ İNCELEME KONUSU YAPILMAMIŞ HUSUSLAR BAKIMINDAN
28.02.1998 tarihinde yapımına başlanan, yapımına başlandığı anda uygulanmasından vazgeçilen ruhsata bağlı projelerin yerine, tarafların mutabakatıyla, İmar Planına ve sözleşmeye uygun olarak yeniden hazırlanarak 24.04.1998 tarihinde (inşaatlara başladıktan iki ay sonra) ilgili belediyenin onayına sunulan ve 30.07.1998 tarihinde de onaylanan mimari projeleri, İmar Kanununun 21. Ankara İmar Yönetmeliğinin eski 79 yeni 81. sözleşmenin 7. 10. ve Özel Teknik Şartnamenin 1. maddelerine göre ruhsata bağlatılmadan, sözleşmenin 7. 10. 17. ve teknik şartnamenin 1. 2. 4. 5. 6. maddelerine ve imar mevzuatının kamu düzeniyle ilgili hükümlerine aykırı olarak yapılan inşaatlarda, bilirkişilerin, incelemesi ve değerlendirmeleri istenen, ancak eksik yapılarak yanlı değerlendirilen konuların dışında hiç tespiti yapılmayan, doğal olarak hiç değerlendirilmeyen hususlar,
1- Tarafların mutabakatıyla, imar planına ve sözleşmeye uygun olarak hazırlanan ve ilgili belediye tarafından onaylanan projelerin, İmar Kanununun 21 inci, sözleşmenin 7. 10. ve Özel Teknik Şartnamenin 1. maddelerine aykırı olarak ruhsata bağlatılmaması,
2- Onaylı projeleri ruhsata bağlatılmadan inşaatların başlanması,
3- Onaylı projelerini ruhsata bağlatmadan yapılan inşaatların onaylı projesine uygun olmadan yapılması ve buna bağlı olarak ilgili belediye tarafından 21.03.2001 tarihinde inşaatların yapımının mühürlenerek durdurulması,
4-İnşaatların, tarafların mutabakatıyla yapımı kararlaştırılan onaylı projelerine aykırı yapılması nedeniyle onaylı projelerinin ruhsata bağlanamıyor olması
5- Binaların toprak altında kalan bodrum katları dış yüzeylerinin “ısı yalıtımı” dışında, “su yalıtımı” ile ilgili yönetmelik ve şartnamelere uygun olarak yapılması sözleşmenin eki Özel Teknik Şartnamenin gereği olmasına rağmen tekniğine uygun yapılmaması
6- Drenajların tekniğine uygun yapılmaması,(4.numaralı parsel)
7- Toplam inşaat alanından sayılan ve onaylı mimarı projesinde 1.10, 1.30, ve 1.50mt. olması kararlaştırılan servis teraslarının, onaylı projesine aykırı olarak 1.40, 1.50 ve 1.70 m. Yapılarak inşaat alanının artırması, (27m2)
8- Dubleks dairelerin üst katında WC ve banyoların yapılmaması, İMAR PLANIYLA VERİLEN İNŞAAT EMSALİNİN ARTIRILMASINA NEDEN OLACAK BİÇİMDE yatak odaları ebatlarının büyütülerek yapılması, ıslak hacım penceresinin ebatlarının ve terasa çıkış kapı yerlerinin onaylı projesine aykırı olarak değiştirilmesi,
9- Sözleşmeye aykırı olarak onaylı detay projesi olmadan imalatların yapılması
10- Merdiven kovasının zemin ile son kat arasında ölçü farkının olması,
11- Çatıların onaylı detay projeleri olmadan, sözleşmeye ve tekniğine aykırı gelişi güzel yapılması,
12- Statik projesinde bulunan ve taşıyıcı özelliği olan kimi kirişlerin yapılmaması, (28146 Ada 4 Parsel)
13- Kooperatif tarafından onaylanmış detay projesi olmadan harpuşta, parapet ve denizlik imalatlarının, kötü işçilik ve kalitesiz malzeme ile yapılması,
(projesinde mermer olarak gösterilmesine rağmen ölçü hataları olan ve çatlamalara neden olan yerinde dökme mozaik olarak yapılması )
14- Beton dökülürken tekniğine uygun vibratör kullanılmaması, buna bağlı olarak betonlarda ileri boyutlarda boşluklar oluşması,
(paslanmaya sebebiyet verecek biçimde demir donatının açıkta kalması, açıkta kalan demir donatısının sıva harcıyla doldurulması, betonun yeterince sulanmamasına bağlı olarak betonlarda ileri boyutlarda çatlakların oluşması, kimyasal reaksiyon başlamış hazır betona, üretici firmanın muhalefetine rağmen sürekli su katılması, farklı zamanlar da dökülen betonlarda soğuk derz oluşması,)
15- Dış cephe düşey ölçülerinde 8 ile 14 cm ye varan kaymaların olması,
16- 12 ve 13 numaralı parseller arasındaki bahçenin tekniğe aykırı olarak nebati toprak yerine hafriyat toprağı ve inşaat atığı ile doldurulması, aynı şekilde inşaattan çıkan hafriyat toprağının taşınmayarak 3 numaralı parsel alanında biriktirilmesi,
17- Tesisatlar ve bacalar için döşemede bırakılması gereken boşlukların bırakılmaması, bunun sonucu olarak bacaların geçirilmesi amacıyla döşeme betonunun kırılması ve demirlerinin kesilmesi, (28146 Ada 4. Parsel)
18- 27009 Ada 12 ve 13 numaralı binaların elektrik tesisatlarının, onaylı projesine ve elektrik iç tesisleri yönetmeliği hükümlerine aykırı olarak servis terası betonu oyularak döşemeden geçirilmesi ve tekniğine uygun malzeme kullanılmaması,
(Mahkemece görevlendirilen işin uzmanı Elektrik Mühendisi bilirkişisinin dosyadaki raporuna göre)
19- Sözleşme ve özel teknik şartname hükümlerine uyulmadan, özellikle çatıların, servis terası ve parapetlerin, dubleks daire merdivenlerin, tecrit ve drenajların, detay projeleri olmadan ve kooperatifin yazılı oluru alınmadan kalitesiz malzeme ve kötü işçilikle yapılmış olması,
(“Bütün projelerin kooperatifin görüşleri doğrultusunda müteahhit tarafından hazırlanması ve kooperatifin yazılı onayı alındıktan sonra ilgili makamların onayına verilmesi, -sözleşme madde 7-”) “projelerde değişiklik yapılması -sözleşme madde 10-” “detay projelerinin hazırlanması sırasında da aynı şekilde kooperatifin yazılı oluru alındıktan sonra yapılabileceği, -özel teknik şartname madde 1- ”)
20- Tarafların mutabakatıyla, İmar planına ve plan notlarına göre hazırlanan, ilgili belediye tarafından da onaylanan projesine aykırı olarak, binaların çatı mahya kotları değiştirilerek,
14.40 m. olması gerekirken 14.90 m. olarak, (27009 Ada 12 parsel )
14.50 m. olması gerekirken 14.85 m. olarak, (27009 Ada 13 parsel )
27,60 m. olması gerekirken 27.79 m. olarak, (28146 Ada 04 Parsel )
Yapılması, (Çankaya Belediyesi İmar müdürlüğü Harita şubesince yapılan ölçümlere göre)
21- Otopark, ısı merkezi gibi altyapı ve hizmet tesislerinin ortak kullanımı için aralarında “birlikte kullanım” “irtifak hakkı” oluşturulmuş 28146 ada 3 ve 4 numaralı parseller üzerindeki binaların aynı kotta, 979,00 kotunda kurulması, tarafların mutabakatıyla imar planına ve sözleşeme uygun olarak hazırlanmış ve ilgili belediye tarafından da onaylanmış proje gereği olduğu halde, ortak kullanımı olumsuz etkileyecek biçimde 4 numaralı parseldeki binanın, sözleşme ve onaylı projesine aykırı olarak 3 numaralı parseldeki binadan 40 cm yukarıda, 979,40 kotunda kurulması, İmar Planıyla verilen zemin kat kotunun da 982.00 yerine 982,40 kotunda yapılması ve bu yükseklik farklarının diğer bütün katlara da yansıtılmış olması,
23- Ruhsat harçlarının yatırılmaması ve emlak vergilerinin ödenmemesi,
24- İnşaatların süper lüks tarifi içinde, birinci sınıf inşaat kalitesinde, piyasanın en kaliteli malzemesi ve en iyi işçilikle yapılmaması, kalitesiz malzeme ve kötü işçilikle yapılması.
25- İnşaatların, arsa sahibi kooperatifin, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu, kooperatif ana sözleşmesi ve kooperatif ortaklarının iradesinin karara bağlandığı kooperatif genel kurul kararları doğrultusunda, serbest, yarışmacı ve katılımcı bir piyasa ortamında düzenlediği ve benzeri bir işi (en az 120 konutluk) bitirmiş, Ticaret ve Sanayi odasına kayıtlı ve “A” grubu müteahhitlik karnesine sahip olan ülke genelindeki girişimcilerin katılabildiği ihale sonunda, düzenlenen sözleşmeyle, ( üretilecek) konutların yarısından çoğunun Yüzde 53.66 sının bedeli karşılığında, sözleşmeye, sözleşmenin eki özel teknik şartnameye, kamu düzeniyle ilgili imar mevzuatına, ülkemizde yapılarla ilgili Standartlara ve yönetmeliklere, fen ve sanat kurallarına, tarafların mutabakatıyla, İmar Planına ve sözleşmeye uygun olarak hazırlanan, ilgili belediye tarafından da onaylanan projelerine uygun, kooperatifin onaylayacağı uygulama ve detay projelerine göre ve yine kooperatifin onay vereceği piyasanın en kaliteli TSE ve İSO 9001 belgeli işletmelerin ürünleri kullanılarak, birinci sınıf inşaat kalitesinde, süper lüks tarifi içinde en iyi işçilikle tamamlanıp zamanında teslim edilmemesi,
Gibi, hususlar, bilinçli olarak incelenmemiş ve değerlendirilmemiştir
F- İNŞAATLARIN YAPIMININ DURDURULMASI AÇISINDAN
Kooperatifle yapımcı arasındaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, hukuki yapısı gereği iki tarafın ortak rızası, yada hakimin kararı olmadan fesih edilemez.
“Zira bu sözleşmeler müteahhit yönünden inşaat yapma, arsa sahibi yönünden üzerinde inşaat yapılacak arsadan müteahhide tapuda pay devri taahhüdünü içermekte olup, karma bir akit niteliğindedir. Bu karma akit gerek istisna akdinin, gerekse gayrimenkul satış vaadinin hukuki koşullarına tabidir. Taşınmaz malın satış vaadi ile ilgili sözleşmelerde satış vaadinde bulunan tarafın sözleşmeden dönme koşulu kararlaştırılmadıkça karşı tarafa tazminat ödeyerek tek taraflı olarak akitten dönmesi mümkün değildir.” (Yargıtay 15. Hukuk dairesinin 08/10/1991 tarih ve 1991/ 364 Esas 1991/4638 sayılı kararında aynen “ kat karşılığı, inşaat sözleşmeleri diğer inşaat sözleşmeleri gibi B.K.369. Maddesindeki koşullar dışında haklı bir nedene dayanmadıkça tek taraflı olarak fesih edilemez.”)
Bu bakımdan, taraflar arsındaki sözleşme hiçbir zaman fesih edilmemiştir. Fesih edilmediği de; OKS’ nin, S.S Çağdaş Grup Konut Yapı kooperatifine Genel Müdür Haşim AYDINCAK imzalı 21.09.1998 tarihli yazısı;
“Yüklenicisi olduğumuz ÇAĞDAŞ KENT SİTESİ inşaatının yapımı, Sözleşme hükümleri, projeler ve fenni şartlar çerçevesinde tarafımızdan sürdürülmektedir. bulunmaktadır.
Mehmet Baki ALTINTAŞ’ ın,
12.09.2000 tarihli yazısı;
“Avukatlarımız vasıtasıyla verilen cevabımızda, bu feshin geçersiz, haksız ve iyi niyetten yoksun olduğunu belirterek inşaat çalışmalarımızı ara vermeksizin sürdüreceğimizi bildirdik.”
19 Şubat 2001 tarihli,
“inşaatların yapımında imar mevzuatına, ruhsatlarımıza ve eki projelere, fen ve teknik kurallara, sözleşmelerimize ve eklerine, belirlenen iş programımıza ve karşılıklı mutabakatlarımıza uygun imalatlar gerçekleştirdik.” ve yine, “…aramızdaki sözleşmenin geçerli ve yürürlükte olduğunu düşünüyoruz.”
Müteahhit Mehmet Baki ALTINTAŞ’ ın avukatlarının;
11 Eylül 2000 tarihli,
“İmalatlar işçilik ve malzeme yönünden, kaliteli ve sözleşmeye uygundur. İmar planına aykırı iş yapılmamıştır.”
“Yapılan her şey; sözleşmeye, yasaya ve mutabakatlara göre yapılmıştır.”
“Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki yapısı diğer sözleşmelerden farklıdır. Zira bu sözleşmeler müteahhit yönünden inşaat yapma, arsa sahibi yönünden üzerinde inşaat yapılacak arsadan müteahhide tapuda pay devri taahhüdünü içermekte olup, karma bir akit niteliğindedir. Bu karma akit gerek istisna akdinin, gerekse gayrimenkul satış vaadinin hukuki koşullarına tabidir. Taşınmaz malın satış vaadi ile ilgili sözleşmelerde satış vaadinde bulunan tarafın sözleşmeden dönme koşulu kararlaştırılmadıkça karşı tarafa tazminat ödeyerek tek taraflı olarak akitten dönmesi mümkün değildir.” (Yargıtay 15. Hukuk dairesinin 08/10/1991 tarih ve 1991/ 364 Esas 1991/4638 sayılı kararında aynen “ kat karşılığı ,inşaat sözleşmeleri diğer inşaat sözleşmeleri gibi B.K.369. Maddesindeki koşullar dışında haklı bir nedene dayanmadıkça tek taraflı olarak fesih edilemez.”)
“…feshin hiçbir yasal ve haklı dayanağı yoktur, geçersizdir. Fasıla vermediğimiz çalışmalarımıza aynen devam edeceğimizi, saygı ile bilgilerinize sunarız.”
18.09.2000 tarihli,
“1-)….Ankara 13. Noterliğinin 11 eylül 2000 tarih ve 57376 yevmiye numarasında kayıtlı cevabı yazımızda, bu fesih beyanın haksız, iyi niyetten yoksun ve geçersiz olduğunu belirterek kabul etmediğimizi ve inşaat işlerine ara vermeden devam ettiğimizi bildirmiş bulunuyoruz.”
“2-) ….müvekkilimiz, inşaatları sözleşmelere, teknik şartnameye, projelerine ve imar planlarına uygun olarak yapma çalışmalarını sürdürmektedir. Hukuki geçerliliği olmayan talebiniz yönünden işi durdurmamız, şantiyeyi ve inşaat alanını boşaltmamız söz konusu olamaz. Hukuki sorumluluğumuz gereği şantiyedeki inşaat çalışmalarımızı ara vermeksizin sürdürüyoruz.”
“3-) … fesih yetkiniz olmadığından da sözleşme geçerli olup, akdi aynen ifaya devam edeceğimizi…”
Biçimindeki yazılı beyanlarla, fesih ihbarı kabul edilmemiş, 18.01.2008 tarihinde yapıldığı gibi mahkemeden yetki talebinde bile bulunmaya gerek görmeden, ilgili belediyenin “yapı tadil zaptı” ve “mühürleme zaptı” düzenlenerek inşaatların yapımını durdurduğu 21.03.2001 tarihine kadar, hiç fasıla verilmeden inşaatların yapımı sürdürülmüştür.
Sözleşmenin feshi kabul edilmeyerek yapımı sürdürülen inşaatlara devam edilememesinin, yargı sonu da başlayamamasının gerçek nedeni, iddia edildiği gibi vekaletnamedeki yetkilerin eksikliği değil, tarafların mutabakatıyla sözleşmeye ve imar planına uygun olarak hazırlanan, ilgili belediye tarafından da onaylanan projelerinin ruhsata bağlatılmaması, onaylı projeleri ruhsata bağlatılmadan inşaatların yapılması, onaylı projeleri ruhsata bağlatılmadan yapılan inşaatların de onaylı projesine uygun yapılmaması ve onaylı projesine uygun yapılmayan inşaatların ruhsata bağlatılamamasıdır.
G- VEKÂLETNAMELERİN DEĞERLENDİRİLMESİ AÇISINDAN
Vekil ve (Birinin, işini görmesi için kendi yerine bıraktığı veya yetki verdiği kimse.) bunun belgelendiği vekaletname, (vekillik kağıdı) sadece amacın gerçekleşmesi için gerekli olan bir araçtır. Bizim olayız da, Müteahhidin sözleşmeyle üstlendiği yükümlülükleri, yerine getirebilmesi, bir başka anlatımla; kooperatifimiz adına, sözleşmeyle belirlenmiş işleri yapabilmesi için kendisine verilen vekaletname sadece bir araçtır. Amaç değildir. Vekaletnamede esas Amaç, işin yapılması için gerekli yetkileri taşımasıdır. Kooperatif, kendisini bağlı saydığı sözleşmede olmayan, hatta sözleşmeye aykırı kimi yetkileri, güven duymadığı müteahhide vermek durumunda değildir.
Sözleşmenin yapıldığı anda imarı olmayan, doğal olarak ta yapılacak konut sayısı ve inşaat alanının belli olmadığı bir alanın, sonradan imar kapsamına alınmasıyla yeni ada ve yeni parsellerin oluşturulması, ve buna bağlı olarak ta inşaat yoğunluğunun belirlenmesi, inşaat maliyetlerinin düşürülmesi ve inşaat alanının artırılması amacıyla tarafların başvurusu doğrultusunda ilgili belediyenin imar planı değişikliğiyle parsel sayısını değiştirmesi ve inşaat alanlarının artırılması, yanlış anlamalara ve uygulamada sorunlara neden olabilecek biçimde sözleşmeyle çelişen, hatta sözleşmeye aykırı kimi ifadelerin yer aldığı vekaletnamelerin, sözleşmeye uygun duruma getirilmesi, ve en önemlisi, müteahhidin, yapımı kararlaştırılan ve belediyesince onaylı projeleri, sözleşmeden kaynaklanan yetkisi, kooperatifimizin de onayı olmadan bütün uyarı ve ihtarlarımıza rağmen değiştirmek istemesi, gibi nedenlerle, 07.12.1999 tarihinde iptal edilen 26.09.1996 ve 24.11.1999 tarihli vekaletnamelerin yerine, (15.12.1999) yeniden düzenlenerek sözleşmeye uygun duruma getirilen tek vekaletname, hiçbir biçimde, sözleşmeyle üstlenilen taahhütlerin yerine getirilmesine engel değildir.. Engel olmadığı da, verildiği 15.12.1999 tarihinden azledildiği 28.08.2000 tarihine kadar, kullanıldığı sürede görülmüştür. Yeniden düzenlenerek verilen vekaletname, sadece, yapımı kararlaştırılan ve belediyesince de onaylanan projelerin, müteahhit tarafından tek başına değiştirilmesine engeldir.
Müteahhidin açtığı ve lehine sonuçlanan mahkeme kararı, müteahhidin talebiyle sınırlı olarak, 28.08.200 tarihli sözleşmenin fesih beyanını ve aynı tarihteki vekaletnamenin iptali işlemlerini görüşerek karara bağlamıştır. O tarihe kadar kullanılmakta olan ve hiçbir eksikliği olmadığı görülen vekaletnameden başka, hele sözleşmeyle çelişen bir vekaletnamenin müteahhide verilmesi gerektiği yönünde bir karar vermemiştir.
Yargı sonu, 12.01.2007 tarihinde, kooperatif tarafından, sözleşmeye uygun olarak düzenlenerek müteahhide verilen vekaletname, 15.12.1999 tarihinde düzenlenerek müteahhide verilen ve iptal edildiği 28.08.2000 tarihine kadar kullandığı vekaletnameden daha kapsamlı ve müteahhidin sözleşmeyle üstlendiği taahhütlerini yerine getirmeye uygundur. Müteahhidin talep ettiği yetkilerden; “HER TÜRLÜ İMAR PLANI” “PARSELASYON PLANI” yapma görevi ilgili Çankaya belediyesinin yetki ve sorumluluğundadır ve inşaat öncesi yapılarak tamamlanmıştır. “HER TÜRLÜ PROJELENDİRME” tarafların mutabakatıyla hazırlanmış ve ilgili belediye tarafından da onanmıştır. Geriye kalan, “İNŞAATLARIN YAPILMASI İLE BUNLARA AİT RUHSAT TESCİL VE BENZERİ İŞLEMLERİN YAPILARAK SONUÇLANDIRMASI” gibi yetkiler, verilen vekaletnamede fazlasıyla vardır.“Ankara İmar Yönetmeliği” “Yangın Yönetmeliği” “Isı Yalıtım Yönetmeliği” “Yapı Denetim Yasası ve Yönetmeliği” “Deprem Yönetmeliği” gibi mevzuattan kaynaklanan ve yerine getirilmesi zorunlu değişikliklere kooperatif olarak muvafakat edildiği ve gerekmesi durumunda benzer değişikliklere muvafakat edileceği yazılı olarak yapımcıya bildirilmiştir. Bu hususların, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmesine engelmiş gibi gösterilmesi doğru değildir.
H- YÜKÜMLÜLÜKLERİN, YANİ, İNŞAATLARIN YAPIM İŞİNİN DEVRİ AÇISINDAN
MBA M. Baki ALTINTAŞ ihale sonu düzenlenen sözleşmeyle yapımını üstlendiği işi, sözleşmeden kaynaklanan bir yetkisi, arsa sahibi kooperatifin de onayı olmadan,
Borçlar kanununun 356. maddesi,
Sözleşmenin, müteahhidin sorumluluğu başlıklı 4. maddesi,
“… Müteahhit işbu sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmek koşulu ile elde edeceği hakları noterden veya tapudan 3. (üçüncü) şahıs veya kurumlara devir ve ciro edebilir veya satabilir.”
Satış hakları başlıklı 6. maddesi,
“Bu sözleşme gereği Müteahhide kalacak konutların mülkiyet hakları, kooperatifçe yapı kullanma izin belgesi alımı sırasında kurulacak olan kat irtifakına göre müteahhide veya göstereceği 3. şahıslara verilecektir.”
Özel Teknik Şartnamenin, 7. Maddesi,
“Sözleşme konusu parsellerde yapılacak konutlar ve onların bahçelerinde inşa edilebilecek spor tesisleri ve oturma grupları gibi inşaatlar iş bu sözleşmenin eki olan EK – ÖZEL TEKNİK ŞARTNAME HÜKÜMLERİNE GÖRE Müteahhitçe uygulanacaktır.”
Hükümlerine ve arsa sahibi kooperatifinin müteahhide imzası karşılığı tebliğ ettiği;
10.04.1997 tarih ve 97/2 sayılı,
“Kooperatifimizle kuruluşunuz arasında yapılan sözleşmeye uygun olarak,sözleşme ile tarafınıza kalacak konutları veya inşaat alanını, ancak, sözleşme ile belirlenen taahhütlerinizi eksiksiz ve zamanında yerine getirmeniz koşulu ile dilediğiniz gerçek veya tüzel kişilere verebileceğinizi…”
24.04.1998 tarih ve 98/32 sayılı,
“…sözleşme ile üstlendiğiniz sorumlulukları ve taahhütleri hiçbir şekilde başka bir gerçek veya tüzel kişiye devredemeyeceğiniz ancak, üretilecek ve sözleşme gereği tarafınıza kalacak konutları, yapı kullanma izni alımı sırasında istediğiniz gerçek veya tüzel kişilere verebileceğinize…”
Yazılarına rağmen, müteahhit, 25.09.1996 tarihinde, henüz bir hakka sahip olmadan, sözleşmeden kaynaklanan bir yetkisi, kooperatifin de onayı olmadan, tacir sıfatı taşımayan ve bu nedenle de kooperatifin düzenlediği ihaleye katılamamış ve de katılmayacak bir başka kooperatife, S.S.Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifine, [ aranızda düzenlediğiniz sözleşmedeki ifadeye göre, ......“MÜTEAHHİT” in ( Mehmet Baki ALTINTAŞ ) “ARSA SAHİBİ KOOPERATİF”e ( Sağlık Şifa Konut Yapı Kooperatifi ) karşı üstlenmiş olduğu yükümlülüklerin ( inşaatların yapım işi ) “KOOPERATİF” e ( Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi ) devredilmesi ] devretti.
Devraldığı işin yeni sahibi olarak S.S.Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi de, inşaatların yapım işini, kendine göre düzenlediği yeni ve farklı (kat payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi özelliği taşımayan ) bir inşaat yapım sözleşmesiyle 27.09.1996 tarihinde tekrar Mehmet Baki ALTINTAŞ’ a verdi.
İnşaatlara hiç başlamadan, S.S.Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifinden aldığı taahhüt işini, devretmek istediğini bildiren 03.04.1997 tarihli yazılı başvurusunu, 07.04.1997 tarihli yönetim kurulu toplantısında değerlendiren Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi, daha önce yapımını Mehmet Baki ALTINTAŞ’ a verdiği işin, geri alınmasını ve işin yapımını OKS İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. adlı bir firmaya verilmesini kararlaştırmış. Bu amaçla da 08.04.1997 tarihinde, yeni ve farklı bir inşaat yapım sözleşmesiyle, sözleşmedeki ifadeyle, işin proje ve inşaat işlerinin geçmişe dönük yükümlülükleri de dahil tüm hak ve vecibelerini OKS İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. adlı bir firmaya devretmiştir. İnşaatların başladığı 19.01.1998 tarihinden ilgili belediye tarafından mühürlenerek durdurulduğu 21.03.2001 tarihine kadar, bütün anlaşmazlık konusu sorunlu mevcut inşaatlar, S.S.Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifi tarafından, OKS İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. ine ve bu şirketin anlaşmalı taşeronlarına, kooperatifin hazırladığı İhale Şartnamesine, ihale sonucu düzenlenen Sözleşmeye, bu sözleşmenin ayrılmaz eki Özel Teknik Şartnameye ve imar mevzuatına aykırı yapılmıştır.
İşin devredildiğine ilişkin kanıtları da:
1- Taraflar arsında düzenlenen ve dosyada var olan SÖZLEŞMELER
2- S.S.Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifinin 07.04. 1997 - 30.11.1999 – 08.12.1999 tarihli yönetim kurulu kararları,
2- OKS’ nin :
a) 21.09.1998 tarihli yazısı;
“yüklenicisi olduğumuz ÇAĞDAŞ KENT SİTESİ inşaatının yapımı, Sözleşme hükümleri, projeler ve fenni şartlar çerçevesinde tarafımızdan sürdürülmektedir”.
b) 29.12.1999 tarihli yazısı;
MBA’ nın aranızdaki sözleşmeye paralel olarak yaptığı ve sizin de onayınızı aldığı sözleşme ile hak ve yükümlülüklerini SS Çağdaş Grup Konut Yapı kooperatifi’ ne devrettiği tarafınızdan bilinmektedir. Bu sözleşmesine dayanarak inşaatın yapım işinin gerçekleştirilmesi amacıyla SS Çağdaş Grup Konut Yapı kooperatifi’ de bizimle, OKS A.Ş. ile 08.04.1997 tarihinde YÜKLENİCİ olarak sözleşme imzalamış bulunmaktadır.
MBA nın,
C) 10.02.2000 tarihli yazısı,
“Kooperatifinizle aramızda imzalanan 26.09.1996 tarihli sözleşmenin 4. maddesinin verdiği yetkiye dayanarak 27 Eylül 1996 tarihinde SS Çağdaş Grup Konut Yapı kooperatifi ile sözleşme yaparak haklarımızı bu kooperatife devretmiştik. Yapılan bu sözleşmenin bir örneği 07.10.1996 tarihinde bizim yazımızla bilgilerinize sunulmuştur. Aynı şekilde SS Çağdaş Grup Konut Yapı kooperatifi de 07.10.1996 tarih ve 96/7 sayılı yazısı ile bu sözleşme örneğini tarafınıza sunularak durumdan sizi haberdar etmişti. Nitekim siz de 10.04.1997 tarih ve 97/12 sayılı yazınızla bu devir işlemi konusundaki bilgilenmenizi teyit etmiştiniz. SS Çağdaş Grup Konut Yapı kooperatifi de bu sözleşmesine dayanarak inşaatın yapım işini gerçekleştirmek üzere OKS İnş. Tur.San. ve Tic.A.Ş. ile sözleşme yapmış bulunmaktadır”.
d) 12.09.2000 tarihli yazısı,
“..Yapımın gerçekleştirilmesi işini OKS İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A:Ş: üstlendi”.
Yönündeki yazılarıdır.
Bu yazılar, müteahhidin aksi yöndeki ve düzenlenen sözleşmelerin hiç birinde yer almayan “ Taahhüt konusu iş ile ilgili tüm yükümlülükler Mehmet Baki ALTINTAŞ’a ait olmak kaydıyla, inşaatlardan elde edilecek yüklenici payı, S.S.Çağdaş Grup Konut Yapı Kooperatifine devir ve temlik edilmiştir.” Biçimindeki beyanı ve bütün iddialarının doğru olmadığını göstermektedir.
Müteahhidin,Borçlar kanununun 356.maddesine ve aramızdaki sözleşmeye aykırı olarak, ihale sonucu düzenlenen sözleşmeyle üstlendiği taahhütlerini, yani inşaatların yapım işini, sözleşmeden kaynaklanan bir yetkisi, kooperatifimizin de onayı olmadan, arsa sahibi kooperatifin yaptığı ihaleye katılamayacak ve tacir olmayan bir başka şahsa devredilmiş olmasının konu yapılmasına karşın bu devir işlemleriyle ilgili sözleşmeler hiçbir biçimde incelenmemesi, müteahhidin beyanlarının doğru kabul edilmesi ve buna göre değerlendirilmelerin yapılası, yanlış olmuştur.
YETERİNCE VE GEREĞİ GİBİ İNCELENMEMESİ YANLIŞ VE EKSİK OLMUŞTUR. BU YANLIŞ VE EKSİK RAPORA DAYANARAK VERİLECEK KARARDA ADALETE UYGUN OLMAYACAKTIR.
Bunların dışında başka sorularda sorulabilir. Sorulmalıdır da. Bütün gerçeklerin adalete uygun ortaya çıkması için sorulmalıdır.
Müteahhidin, sözleşmeden kaynaklanan bir yetkisi, arsa sahibi kooperatifinde onayı olmadan ihale sonunda düzenlenen sözleşmeyle yapımını üstlendiği inşaatları, taahhüdüne ve kamu düzeniyle ilgili imar mevzuatına aykırı yapmak gibi bir yetkisi ve hakkı var mıdır?
SONUÇ VE İSTEM___/ Yukarıda ve diğer itiraz dilekçelerimizde
açıkladığımız gibi, teknik bilirkişilerin
değiştirilerek itirazlarımızı karşılamaya yetecek
bilgi ve tecrübesi olan yeni bilirkişiler seçilerek
rapor hazırlanmasını saygı ile arz ve talep ederim.
DAVACI VE K. DAVALI VEKİLİ
Av. Cemil CAN